Согласно данным компании JLL, объем сделок аренды и купли-продажи складских площадей в Московском регионе увеличился на 26% и по итогам 2020 года составил 1,68 млн кв. м, из которых 658 тыс. кв. м пришлось на 4-й квартал. Тем самым годовой объем спроса оказался максимальным за всю историю складского рынка.
Динамика спроса на складском рынке Московского региона
«В течение 2020 года мы наблюдали несколько периодов, когда ситуация серьезно менялась. Вслед за активным 1-м кварталом начался кризис, вызванный распространением коронавируса, и в апреле-мае на складском рынке, как и на рынке недвижимости в целом, не было понимания дальнейших перспектив. Это привело к краткосрочному затишью на рынке, однако далее стало очевидно, что склады являются необходимым элементом инфраструктуры, обеспечивающим функционирование других рынков и, в частности, рынка онлайн-торговли. Как следствие, итоговые результаты оказались намного выше пессимистичных прогнозов, которые строились в первые недели пандемии», — комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.
Сектор e-commerce впервые стал лидером в структуре сделок с долей 36%. Именно со стороны компаний этого сегмента были закрыты две крупнейшие сделки на рынке складов России: аренда компанией «ВсеИнструменты.ру» 186,5 тыс. кв. м в новом проекте «PNK Парк Домодедово», а также строительство в аренду двух объектов под фулфилмент-центр и сортировочный центр для компании Ozon в складском комплексе «Ориентир Запад» общей площадью 154 тыс. кв. м.
Структура сделок по типу арендатора
Прошедший год подтвердил высокий интерес со стороны арендаторов и покупателей к схеме built-to-suit, на которую пришлось более половины всех сделок (51%). Это объясняется как низким текущим объемом вакантных площадей, так и невысоким объемом спекулятивных проектов, которые остались незанятыми на этапе строительства. Так, по итогам 2020 года 87% новых складов оказались законтрактованными к моменту ввода, а из заявленных на 2021 год проектов 74% уже арендованы или строятся под конечного пользователя, при этом итоговое значение окажется еще выше. Объем ввода складских площадей, несмотря на переносы сроков, вызванные пандемией, оказался в соответствии с прогнозом и составил 833 тыс. кв. м.
Объем ввода и доля площадей, занятых на этапе строительства
Высокий спрос привел к уменьшению доли свободных площадей, которая за год снизилась на 0,5 п.п. и достигла 2,8%. В 2021 году продолжится сокращение вакантности, и, по прогнозам аналитиков JLL, она составит к концу года 1,7–2,0%.
Динамика доли свободных площадей
Вследствие большого объема законтрактованных проектов, растущего спроса и низкого уровня свободных площадей средняя ставка аренды в Московском регионе по итогам 2020 года выросла до 3,9 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), а максимальная базовая ставка аренды — до 4,2 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).
«Ставки, безусловно, различаются в зависимости от направления. Разница порой достигает 800 руб./кв. м/год. Наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды наблюдаются на западных направлениях. Самые низкие ставки на восточном и юго-восточном направлении. В 2021 году мы ожидаем рост средних ставок аренды на 5%», — комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании JLL.
Средние ставки аренды 4 кв. 2019 — 4 кв. 2020, Московский регион
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
