Рекордное строительство и рекордная доля спекулятивных проектов
По прогнозам аналитиков инвестиционно-консалтинговой компании RICCI, ввод складских площадей в Московском регионе в 2025 году станет максимальным за всю историю наблюдений — около 2,5 млн кв. м.
По итогам девяти месяцев доля спекулятивного строительства составила 54%, что является рекордом за последние пять лет. Последний раз столь высокий показатель наблюдался в 2019 году, при этом общий ввод тогда был почти в 2,5 раза меньше — около 1,1 млн кв. м.
Рынок складской недвижимости Московского региона продемонстрировал беспрецедентные темпы нового строительства: объём введённых объектов класса big-box достиг 1,122 млн кв. м, что в 2,2 раза выше уровня аналогичного периода прошлого года. Такой рост обусловлен бумом спроса и низкой вакансией, зафиксированными в 2023–2024 годах, что побудило девелоперов активно запускать проекты без предварительных договорённостей с арендаторами.
Рост свободных площадей и первые сигналы насыщения
По данным RICCI, 37% от общего объёма площадей, введённых в эксплуатацию за три квартала 2025 года, оставались свободными на момент сдачи. Это указывает на нарастающий объём предложения и вероятное начало фазы рыночного равновесия.
Для сравнения: в сентябрьском прогнозе NF Group (Lognews, 11 сентября 2025) ожидалось сохранение низкой вакантности — не более 3% по итогам года даже с учетом субаренды. Однако уже в октябре аналитики RICCI фиксируют фактический рост свободных площадей до 4%, что означает переход от дефицита к более сбалансированной ситуации.
География ввода и ключевые проекты
Основной объём новых складов пришёлся на южное (57,5%), юго-восточное (13%) и юго-западное (11%) направления Подмосковья. Среди крупнейших проектов III квартала:
- «NK Парк Домодедово-2» — корпуса №9 (148,3 тыс. кв. м) и №10 (42 тыс. кв. м);
- «RBNA Парк М4» — 90 тыс. кв. м;
- «Parametr Промышленный парк Кувекино» — 75,7 тыс. кв. м;
- «Логопарк Кошерово» — 52,8 тыс. кв. м.
В дополнение развивается сегмент light industrial: за отчётный период введено около 250 тыс. кв. м малотоннажных производственно-складских помещений.
Прогноз и риски переизбытка
К концу 2025 года общий объём нового предложения может достичь рекордных 2,5 млн кв. м. При этом 51% строящихся объектов реализуются по схеме Build-to-Suit (BTS), что свидетельствует о сохраняющемся интересе со стороны крупных арендаторов.
Вместе с тем, среди площадей, запланированных к вводу до конца года, 63% пока остаются без конкретного арендатора или покупателя.
В сентябре NF Group прогнозировала сохранение уверенного спроса и рост арендных ставок, однако свежие данные RICCI указывают на начало периода переизбытка предложения, что в перспективе может повлиять на ставки и структуру сделок.
Комментарий эксперта
«Рынок демонстрирует исключительную динамику: рост ввода площадей почти вдвое по сравнению с прошлым годом, однако это создаёт определённые вызовы. Московский регион вступает в фазу повышенного предложения, что может усилить конкуренцию между девелоперами и создать более выгодные условия для арендаторов», — отмечает Алексей Слепов, директор департамента складской недвижимости компании RICCI.
Итог
Московский регион завершает 2025 год на пике строительной активности. Рекордное количество спекулятивных проектов изменяет структуру рынка, усиливает конкуренцию и приводит к постепенному переходу от дефицита к равновесию. Если в сентябре эксперты ожидали продолжения рекордного спроса, то теперь аналитики фиксируют охлаждение, при котором рынок начинает регулировать себя естественным образом.
#RICCI #CRE #NFGroup #СкладскаяНедвижимость #МосковскийРегион #Девелопмент #Аренда #Аналитика
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
