Компания NF Group представила результаты исследования рынка качественной складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Республике Беларусь

Консалтинговая компания NF Group представила результаты исследования рынка качественной складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Республике Беларусь. Общий объем предложения в рассматриваемых регионах достиг 4,3 млн кв. м, что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (3,9 млн кв. м). За девять месяцев 2024 года было введено 275 тыс. кв. м новых площадей, из которых 83% приходится на Узбекистан и Казахстан, что отражает рост девелоперской активности и высокий спрос на склады в этих странах.

• Общий объем качественной складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Республике Беларусь достиг 4,3 млн кв. м, что на 10% больше по сравнению с III кварталом 2023 года. Крупнейшими по объему предложения рынками являются Беларусь (1,7 млн кв. м), Казахстан (1,6 млн кв. м) и Азербайджан (0,4 млн кв. м). 
• За девять месяцев 2024 года во всех исследуемых странах было введено 275 тыс. кв. м складской недвижимости, из которых 44% приходится на Узбекистан, 39% — на Казахстан и 17% — на остальные страны. При этом 78% нового объема (216 тыс. кв. м) пришлось на II и III кварталы текущего года.
• Свободные складские площади классов A и B полностью отсутствуют в Беларуси, Кыргызстане и Таджикистане, а в остальных регионах составляют менее 3% от общего объема предложения. 
• Ставки аренды на качественные складские площади различаются в зависимости от региона. Самые высокие фиксируются в Центральной Азии, где средневзвешенная стоимость аренды объектов класса A составляет $114–153/кв. м в год (здесь и далее без НДС, с учетом OPEX). В Казахстане этот показатель остается на уровне I квартала 2024 года — ₸5 600/кв. м в месяц, однако ожидается рост до ₸6 500–7 000/кв. м к началу 2025 года. В Беларуси, Узбекистане и Кыргызстане ставки остаются стабильными: аренда в Минске и пригородах (до 7 км от МКАД) составляет $78/кв. м в год, в Бишкеке — $114/кв. м, в Ташкенте — $153/кв. м. В Ереване аренда объектов класса A оценивается в $84/кв. м в год. В странах Закавказья ставки относительно ниже, например, в Азербайджане они составляют $64/кв. м в год (+7% к I кварталу 2024 года). Для сравнения, в Московском регионе ставки аренды складов класса A на конец III квартала 2024 года составляют $136/кв. м в год, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — $117/кв. м, а в других регионах России — в среднем $112/кв. м в год.
• Помимо аренды складских площадей, в исследованных странах собственники предлагают логистику и палетное хранение грузов. Тарифы на услуги ответственного хранения составляют $141–191/плм/год без НДС в Центральной Азии (в зависимости от региона) и $79–185/плм/год без НДС в Закавказье. 

Данные отчета основаны на исследовании рынков складской недвижимости Центральной Азии (Казахстан, Узбекистан, Кыргызстан, Таджикистан), Закавказья (Азербайджан, Грузия, Армения) и Республики Беларусь.

Источник: NF Group Research

[2] * произведен пересмотр базы данных;

** здесь и далее — не включая площадей, предлагаемых 3PL-операторами для ответственного хранения в рамках складских площадей классов А и В;

*** здесь и далее — не включая НДС; включая OPEX;

**** ставки аренды на будущее предложение.

Константин Фомиченко, партнер NF Group: «В условиях высоких арендных ставок и минимальной вакантности рынок складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Беларуси становится все более привлекательным для инвестиций. Мы прогнозируем прирост предложения в ближайшие годы на уровне не менее 1 млн кв. м ежегодно, что необходимо для удовлетворения растущего спроса. Уже сегодня мы видим ускоряющийся рост объемов ввода в странах Центральной Азии и Закавказья, и увеличение числа проектов по строительству современных складских комплексов. По итогам III квартала 2024 года объем строящихся площадей с планируемым вводом в 2024–2025 годах составляет 319 тыс. кв. м. Тем не менее, даже с учетом этого объема в перспективе ближайшего года текущих вводимых площадей будет недостаточно для полного покрытия спроса, так как значительная их часть приходится на объекты, ориентированные на арендаторов с долгосрочным размещением».

Республика Беларусь

• Общий объем рынка качественной складской недвижимости Республики Беларусь составляет 1,7 млн кв. м. Минск является главным логистическим центром страны, где сосредоточено 90% качественной складской недвижимости.
• По итогам III квартала 2024 года доля вакантных складских площадей в Беларуси удерживается на уровне 0% от общего объема качественного предложения. На рынке остаются доступными лишь палето-места для услуг 3PL и ответственного хранения.
• К концу третьего квартала средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки в Минском регионе (в радиусе до 7 км от МКАД) достигли максимальных значений: порядка $78 за кв. м в год для объектов класса A и $73 за кв. м в год для класса B. По сравнению с первым кварталом 2024 года существенных изменений в арендных ставках не произошло. Средние тарифы на услуги ответственного хранения в логистических центрах и складах временного хранения остаются на уровне $86 за палето-место в год.

Казахстан

• Рынок качественной складской недвижимости Казахстана − крупнейший среди стран Центральной Азии и лидирует по темпам ввода. Общий объем предложения в стране составляет 1,55 млн кв. м, из которых основная часть (64%) сосредоточена в Алматы, около 19% − в Астане и 7% — в Актобе. За первые девять месяцев 2024 года введено 108 тыс. кв. м новых площадей, среди которых крупнейшие объекты — склад компании Ozon (40 тыс. кв. м) в логистическом парке Focus-Aksengir в Алматы, складской комплекс Shalkar (25 тыс. кв. м) в Илийском районе Алматы и склад TechnoDom.kz (15,4 тыс. кв. м) в Шымкенте.
• Доля вакантных складских площадей незначительно снизилась — на 0,4 п. п. (до 1,2% общего объема предложения) по сравнению с I кварталом 2024 года. Данный объем представляет собой несколько блоков, расположенных в Шымкенте и Караганде. В Алматы и Астане предложения по аренде качественных складских площадей отсутствуют. Исключение составляют площади под ответственное хранение и 3PL-услуг, доля которых дополнительно составляет 0,6% общего объема предложения.
• По итогам III квартала 2024 года средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды находятся на уровне I квартала и составляют ₸5 600/кв. м/мес. В условиях минимального объема свободных площадей в качественных объектах ожидается дальнейший рост ставок в начале 2025 года. Средневзвешенные значения арендных ставок в строящихся и планируемых проектах класса A к концу 2024 – началу 2025 года прогнозируются на уровне ₸6 500–7 000/кв. м/мес. Запрашиваемая ставка аренды на площади класса B соответствует ₸3 500/кв. м/мес. 
• На конец III квартала 2024 года на этапе строительства в Казахстане находится 426 тыс. кв. м складских площадей в качественных объектах, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Среди наиболее крупных из них – логистический центр компании Wildberries (100 тыс. кв. м), объект Continental Logistics Almaty (около 85 тыс. кв. м), две очереди логистического парка Focus-Aksengir (50 тыс. кв. м), терминал «Кедентранссервис» (37,4 тыс. кв. м). Общий прогнозируемый объем завершенного строительства за 2024–2026 года в Казахстане может составить около 700 тыс. кв. м при условии сохранения сроков ввода в эксплуатацию объектов, находящихся на этапе строительства и планирования.

Азербайджан

[1]Ставка аренды на будущее предложение

Узбекистан

• По состоянию на III квартал 2024 года в Узбекистане насчитывается 387 тыс. кв. м качественных складских площадей. Основным логистическим хабом страны остается Ташкент и его область, где сосредоточено 91% всей складской недвижимости. 
• По итогам III квартала 2024 года доля вакантных площадей составила 1,1% от общего объема предложения в Узбекистане. Все свободные блоки площадью до 3 тыс. кв. м расположены в складских комплексах Ташкента. Существенных изменений показателя вакантности к концу 2024 года – началу 2025 года не прогнозируется.
• Стоимость аренды складской недвижимости в Узбекистане в целом остается на уровне I квартала 2024 года. В сегменте класса A средневзвешенная запрашиваемая ставка снизилась на 2%, до $153 за кв. м в год, в классе B – увеличилась на 1%, до $72 за кв. м в год. Значительные различия в характеристиках складов класса B приводят к тому, что выход на рынок крупного блока с более низким качеством может заметно снизить средний уровень арендных ставок.
• На долю логистических операторов приходится около 11% всех качественных складских площадей Узбекистана, что составляет приблизительно 33 тыс. кв. м. По итогам III квартала 2024 года средняя запрашиваемая ставка на хранение одного палето-места осталась на уровне III квартала 2023 года и составила $144 в год.
• За девять месяцев 2024 года объем ввода на рынке Узбекистана составил 121 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Среди наиболее крупных из построенных объектов – складской комплекс в Янгиюльском районе возле БКАД (50 тыс. кв. м), 2-я фаза логистического центра Orient Logistics (21,5 тыс. кв. м), 1-я фаза нового логистического центра Uzum Market (21 тыс. кв. м).

Грузия

• Общий объем качественной складской недвижимости Грузии составляет 124 тыс. кв. м. Тбилиси является основным регионом по объему складских площадей, на долю которого приходится более 95% всего предложения в стране. За девять месяцев 2024 года в эксплуатацию было введено 19,3 тыс. кв. м новых складских площадей, включая вторую фазу складского комплекса «Импексфарм» (7 тыс. кв. м), транспортно-логистический центр Georgian Logistics Company в районе таможенной зоны Гези (6,3 тыс. кв. м) и вторую фазу таможенного склада ULC Terminal (6 тыс. кв. м).
• Запрашиваемая ставка аренды в объектах класса A в III квартале 2024 года составляет $84/кв. м/год. Стоимость аренды площадей класса B, освобождаемых к I кварталу 2025 года, составит $67/кв. м/год. Доля складов класса A составляет 23% от общего объема предложения, причем новые объекты этого класса вводятся на рынок крайне редко.
• Доля свободных площадей в готовых сухих складских комплексах составляет 2,9% от общего объема предложения, впервые увеличившись с первого квартала 2023 года. Рост связан с вводом в эксплуатацию нового логистического центра Georgian Logistics Company в 2024 году. Объекты компании предлагаются как для аренды, так и для оказания услуг ответственного хранения и 3PL-обслуживания. Стоимость хранения в готовых объектах класса A составляет $185 за палето-место в год.

Армения

• Общий объем качественных складских площадей в Армении составляет 93 тыс. кв. м, причем все объекты были построены после 2014 года в Ереване и прилегающих районах. За девять месяцев 2024 года новых складских объектов в регионе введено не было.
• В конце III квартала 2024 года доля вакантных площадей в Армении выросла до 1,3% по сравнению с 1,1% в начале года. Средневзвешенная ставка аренды в объектах класса B на конец III квартала 2024 года составляет $83/кв. м/год. Средняя стоимость хранения 1 палето-места в стране остается на уровне I квартала и составляет $129 в год.

Кыргызстан

• Общий объем складских площадей классов A и B в Кыргызстане составляет 66 тыс. кв. м, при этом основная часть качественных объектов сосредоточена в Бишкеке. Из этого объема 47% приходится на объекты класса A, а 53% − на объекты класса B.
• За девять месяцев 2024 года в Кыргызстане было введено 13 тыс. кв. м качественных складских площадей, что близко к показателю 2023 года (14 тыс. кв. м). Среди новых объектов — первая фаза склада «Неман-Фарм» площадью 12 тыс. кв. м и вторая фаза низкотемпературного склада площадью 750 кв. м на улице Серпуховская в Бишкеке. В ближайшие годы в столице планируется строительство двух крупных складских объектов: Asia Park (163 тыс. кв. м) и «Батыр Логистик Центр» (110 тыс. кв. м).
• Доля вакантных площадей в готовых сухих складских комплексах Кыргызстана остается на уровне 0% от общего объема предложения. Данная ситуация сохраняется на рынке с начала 2023 года. На фоне отсутствия вакантных площадей запрашиваемые арендные ставки остаются неизменными: для класса А — $114/кв. м/год, класса B – $72/кв. м/год. С учетом свободных палето-мест в 3PL-объектах доля вакантных площадей на конец III квартала 2024 года составляет около 4,3% общего объема предложения. Средняя стоимость ответственного хранения в III квартале 2024 года осталась на уровне $123/плм/год.

Таджикистан

• Общий объем качественной складской недвижимости Таджикистана составляет 10 тыс. кв. м. Все склады класса B находятся в эксплуатации уже более 6 лет, и большинство используется собственниками для хранения продовольственных товаров и таможенных грузов.

NF GROUP — Один из крупнейших игроков на рынке коммерческой и элитной жилой недвижимости, «Консультант года» по версии CRE Moscow Awards в 2021–2024 гг. и CRE Federal Awards в 2021, 2023 и 2024 гг., победитель премии Rепутация в 2022-2023 гг. в нескольких командных номинациях. 

Изображение сгенерировано нейросетью

#NFGroup #Склад #Недвижимость #ЦентральнаяАзия #Закавказье #Беларусь #Аренда #Девелопмент #Инвестиции #Аналитика