Перейти к основному содержанию

На рынке складской недвижимости Московского региона установлено два рекорда

Были достигнуты минимальная вакансия за 13 лет и максимальная ставка аренды за всю историю наблюдений за рынком

23:06, 30 ноября 2021Александр КондрашовИсточник: Новости логистики 0 57
Склад

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона. В текущем году общий объем качественной складской недвижимости достиг 16,9 млн кв. м. Доля вакантных площадей снизилась до 0,4%, став минимальной с первого полугодия 2008 года, когда показатель также составлял 0,4%. Средневзвешенная ставка аренды на готовые складские площади в Московском регионе продолжила свой рост и составила 5 200 руб./кв. м/год triple net, что является абсолютным рекордом в рублевом эквиваленте за всю историю наблюдения за рынком складской недвижимости. До конца года ожидается заключение ряда сделок, таким образом, по итогам 2021 года будет обновлен рекорд по объему спроса на качественные складские площади – показатель превысит 2,2 млн кв. м.

Предложение

По предварительным итогам 2021 года общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе достиг 16,9 млн кв. м. Согласно предварительным данным, на рынке было введено в эксплуатацию 861 тыс. кв. м складов, и ожидается ввод еще порядка 240 тыс. кв. м, таким образом общий ввод по итогам года составит свыше 1,1 млн кв. м и станет максимальным с 2014 года, когда было введено более 1,6 млн кв. м.

Динамика ввода складских площадей в Московском регионе

1

Источник: Knight Frank Research, 2021

Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные для нужд заказчика по принципу built-to-suit (BTS) — 53% или 453 тыс. кв. м. Доля спекулятивных объектов составила 33% (283 тыс. кв. м). Крупнейшим из них является объект площадью 155 тыс. кв. м, построенный девелопером «Ориентир» для компании Ozon.

Стоит отметить, что абсолютное большинство новых спекулятивных объектов было сдано в аренду еще на этапе строительства, и к моменту ввода из этого объема свободными оставались лишь 2% площадей. Одним из крупнейших объектов данного типа стал новый корпус ПСК «Атлант-Парк» общей площадью 50 тыс. кв. м.

Распределение введенных в 2021 г. складских комплексов по типу строительства

2

  Источник: Knight Frank Research, 2021

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию на рынке складской недвижимости Московского региона

Год

Кв.

Название объекта

Девелопер/Собственник

Общая площадь, м2

2021

3

Ориентир Запад (Ozon)

Ориентир

155 000

2021

3

PNK Парк Домодедово (фаза 1)

PNK

92 374

2021

4

BSH Софьино

АТ Недвижимость

58 938

2021

2

ПСК Атлант Парк, Ж-10

Атлант-Металлопласт

50 468

2021

2

Южные врата

Radius Group

43 562

Источник: Knight Frank Research, 2021

По предварительным итогам 2021 года доля вакантных площадей снизилась до 0,4%, став минимальной с I полугодия 2008 года, когда показатель также составлял 0,4%.

В абсолютном выражении сейчас на рынке свободно 65 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Стабильно высокий спрос, ведущий к практически полной законтрактованности объектов еще на этапе строительства, а также нехватка спекулятивных проектов — как существующих, так и строящихся — являются причинами уменьшения доли вакантных площадей.

Динамика доли вакантных площадей в качественных складских комплексах Московского региона

3

Источник: Knight Frank Research, 2021

Коммерческие условия

Средневзвешенная ставка аренды на готовые складские площади в Московском регионе продолжила свой рост и составляет 5 200 руб./кв. м/год triple net, что является абсолютным рекордом в рублевом эквиваленте за всю историю наблюдения за рынком складской недвижимости.

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе

4

Источник: Knight Frank Research, 2021

Спрос

В Московском регионе до конца года ожидается заключение ряда сделок, согласно прогнозу, по итогам 2021 года будет обновлен рекорд по объему спроса на качественные складские площади — показатель превысит 2,2 млн кв. м.

Динамика спроса на складскую недвижимость в Московском регионе

5

Источник: Knight Frank Research, 2021

По предварительным итогам 2021 года лидирующую позицию в структуре спроса сохранил сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 38% от совокупного объема сделок в Московском регионе. В абсолютных значениях представителями сегмента было арендовано/куплено 733 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. За последние два года компании онлайн-ретейла являются основными потребителями складских площадей в Московском регионе. Ожидается, что они будут формировать основной спрос на качественные склады и в 2022 году. Крупнейшей сделкой уходящего года стала BTS-аренда компанией Ozon 269 тыс. кв. м в «PNK Парк Пушкино 2».

Второе место в структуре спроса занял сегмент розничной торговли — 24% от общего объема заключенных сделок или 470 тыс. кв. м. После 2018 года доля компаний розничной торговли сократилась на 9 п.п., а затем находилась в диапазоне 22-27%. Крупнейшей сделкой с представителем сегмента стала аренда по принципу built-to-suit компанией DNS 88 тыс. кв. м в логистическом комплексе «Холмогоры».

Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/покупателей в Московском регионе

7

Источник: Knight Frank Research, 2021

Доля аренды среди общей структуры сделок по предварительным данным увеличилась на 9 п.п. Среди сделок в формате built-to-suit основной объем также составляют сделки с последующей арендой, на них приходится 37% от всего объема заключенных сделок в Московском регионе. Доля BTS-продаж в общей структуре сделок сократилась с 10% до 5%, что во многом связано с нестабильной стоимостью строительства, из-за чего девелоперам было сложно сформировать цену продажи будущего объекта.

Динамика распределения сделок по типу

6

Источник: Knight Frank Research, 2021

Крупнейшие сделки, заключенные на рынке складской недвижимости Московского региона по предварительным итогам 2021 года

Арендатор

Сфера деятельности компании

Объект/расположение

Общая площадь, м2

Тип сделки

Ozon

Онлайн-торговля

PNK Парк Пушкино 2

269 698

BTS Аренда

DNS

Розничная торговля

ЛП Холмогоры

118 079

BTS Аренда

LPP

Розничная торговля

PNK Парк Жуковский

79 947

BTS Аренда

Ixcellerate

Другое

Эфес

70 534

Продажа

Hoff

Розничная торговля

Северное Домодедово

64 851

Аренда

Источник: Knight Frank Research, 2021

В уходящем году основным потребителем складов остается сектор онлайн-торговли и ожидается, что в ближайшие 2-3 года представители сегмента продолжат формировать основной спрос на качественные складские площади. 2021 год станет рекордным по объему совокупного спроса на складские площади. На фоне этого доля вакантных площадей находится на минимальных с 2008 года значениях, а ставка аренды на готовые объекты обновила свой рекорд за все время наблюдения за рынком.

По прогнозу, в 2022 году на складском рынке сохранится дефицит предложения, так как объем запланированных к вводу спекулятивных площадей не способен удовлетворить потенциальный спрос. Как следствие, ожидается, что ставка на аренды еще не достигла своих максимальных значений.

Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia, отметил:

«В 2021 году мы наблюдаем сразу два установленных рекорда — минимальная вакансия за 13 лет и максимальная ставка аренды за всю историю наблюдений за рынком. К концу года ожидается, что рекорд по объему спроса также будет побит. Складской рынок находится на подъеме и предпосылок для глобального изменения ситуации нет. В 2022 году повышенный спрос сохранится, а спекулятивное предложение не сможет его полностью удовлетворить, из-за чего дефицит свободных площадей на рынке сохранится, а ставка аренды продолжит свой рост».

#KnightFrank #Ozon #DNS #PNKGroup #Ориентир #Склад #Аналитика

Добавить комментарий

Электронная почта используется только для уведомлений и не будет видна другим.

Поделиться

Материалы по теме

Количество складских метров растет, а вакансия на рынке не увеличивается

Ориентир
Эксперт «Ориентира» выразила свое мнение в рамках LOGFORUM 2021

DNS арендовал 22 000 кв. м в «PNK Парке Ростов-на-Дону»

PNK
Консультантом сделки выступила компания Knight Frank

PNK group построит 25 700 кв. м для производителя косметики Estel

knight frank
Консультантом сделки выступил Knight Frank

Ритейлерам не хватает более 1 млн. кв. м складов в Санкт-Петербурге

Склад
Руководитель отдела складской недвижимости Knight Frank оценил объем неудовлетворенного спроса на склады в северной столице

Новости на почту

Дайджест читают 29 065 профессионалов логистики и управления цепями поставок

Новости на почту

Дайджест читают 29 065 профессионалов логистики и управления цепями поставок