Предварительные итоги III квартала рынка складской недвижимости

10 сентября 2020 года на XVI Ежегодной складской конференции Knight Frank специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank презентовали предварительные итоги III квартала 2020 года на рынке складской недвижимости России. К одному из основных трендов можно отнести смещение спроса на складские площади в регионы России — по прогнозам аналитиков, объем сделок до конца 2020 года может достигнуть 800 тыс. кв. м, что почти в 3,5 раза больше, чем в 2019 году. Также стоит отметить неравномерный ввод нового предложения: в Московском регионе и Ленинградской области объемы ввода сократились, тогда как в регионах России отмечен рост в 3,6 раза.

Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает:

«Мы с вами стали свидетелями очень быстрого восстановления спроса на складские площади после снятия карантинных ограничений и уже выходим на значения 2019 года, в первую очередь благодаря двум сегментам — e-commerce и продуктовому сетевому ритейлу. Что касается предложения, то в 2021 году ожидается резкое увеличение ввода площадей в связи с оживлением спекулятивного строительства после паузы во время карантина, а также благодаря строительству складов под клиентов по сделкам, заключенным в 2020 году».

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, подтвердил:

«Мы полностью согласны с теми трендами, которые обозначили аналитики компании Knight Frank. Все, что мы услышали в их выступлении относительно Московского региона – будто калька с того, что происходит на объектах, находящихся под управлением УК MLP. Показатель вакантных площадей по группе после выхода из карантина снизился и находится на уровне 2,3%, для наших объемов это практически нулевое значение. На некоторых объектах мы можем разместить не более одного арендатора, в моменте можем предложить несколько небольших блоков. При этом мы ощущаем активный спрос, который дает нам уверенность, что сделки по этим площадям будут закрыты уже в ближайшее время. Относительно прогноза, мы уверены, что нарастающий спрос со стороны e-commerce и продуктового ритейла будет опережать ввод складов и в этом, и в следующем году».

Захар Вальков, исполнительный директор компании Radius Group комментирует:

«В условиях карантина активнее начал развиваться online-ритейл. В связи с возросшим спросом многим e-commerce компаниям пришлось арендовать дополнительные площади для хранения и обработки своих товаров. Почти половина всех заключенных сделок по аренде складов в первом полугодии 2020 года пришлась на компании из данного сегмента — это и фулфилмент-операторы, и маркетплейсы, и непосредственно сами online-ритейлеры. В целом основной объем сделок от e-commerce компаний в первом полугодии 2020 года пришелся на спекулятивную аренду. В частности, в первом квартале наша компания заключила сделку по аренде почти 18 тыс. кв. м в индустриальном парке «Южные Врата» с ведущим фулфилмент-оператором Marschroute, который обслуживает компании из сегмента e-commerce. Уже в мае мы заключили сделку с компанией «ВсеИнструменты.ру» объемом 15 тыс. кв. м, с последующим расширением до 25 тыс. кв. м. Клиент планирует использовать наш склад для своего интернет-магазина, а также для развития собственного маркетплейса».

Предложение и ввод:

• По прогнозам аналитиков Knight Frank, 52% или около 700 тыс. кв. м качественных складских площадей будут введены в эксплуатацию по итогам 2020 года в Московском регионе, 11% или 150 тыс. кв. м — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 37% или около 500 тыс. кв.  м — в других городах России. Совокупный показатель введенных по итогам 2020 года складских площадей может составить около 1,35 млн кв. м, что на 25% меньше аналогичного показателя по итогам 2019 года. Во многом снижение нового строительства в России связано с сокращением ввода новых объектов в Московском регионе, где по итогам 2019 года был введен в эксплуатацию почти 1 млн кв. м. Часть девелоперов из-за пандемии скорректировали планы по новому строительству и перенесли ввод в эксплуатацию части своих объектов на 2021 год. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области и в других регионах России планируемый объем нового строительства сохранится на уровне прошлого года.

Объем предложения качественных складских площадей по итогам 8 месяцев 2020 года:

Источник: Knight Frank Research, 2020

• В Москве и Московском регионе по предварительным итогам III квартала 2020 года будет введено в эксплуатацию 461 тыс. кв. м, что в целом соответствует значениям 2019 года (450 тыс. кв. м). Крупнейшими объектами, которые ввелись в эксплуатацию в 2020 году, являются распределительный центр компании Wildberries (2-я и 3-я очереди) площадью 92 тыс. кв. м и логопарк «Софьино», корпус 3.2 площадью почти 50 тыс. кв. м.
• В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I полугодия 2020 года введено всего 12 тыс. кв. м складских площадей, что в 8 раз ниже аналогичного показателя в 2019 году. Однако, как уже отмечалось ранее, основной объем ввода новых объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области запланирован на вторую половину года, что позволит увеличить суммарный объем ввода до 150 тыс. кв. м.
• В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по предварительным итогам III квартала будет введено в эксплуатацию 384 тыс. кв. м, что в 3,6 раза больше, чем за аналогичный период в 2019 году (105 тыс. кв. м). Крупнейшими введенными объектами стали складской комплекс «АВС-электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), распределительный центр Wildberries в Казани (50 тыс. кв. м), распределительный центр компании «Почта России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м).

Динамика ввода складской недвижимости в РФ:

Источник: Knight Frank Research, 2020

Крупнейшие складские объекты, запланированные к вводу до конца 2020 года:

Источник: Knight Frank Research, 2020

Вакансия:

• На фоне стабильного, несмотря на пандемию, спроса на качественные складские объекты и небольшие объемы нового, в том числе спекулятивного, строительства доля вакантных площадей в Московском регионе продолжает снижаться. По предварительным итогам III квартала 2020 года доля вакантных площадей в Московском регионе составит 2,2%, сократившись с начала года на 0,5 п.п. В абсолютном выражении в Московском регионе свободно 349 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области вакантно 97 тыс. кв. м, доля вакантных площадей составляет 2,6%, что на 0,1 п.п. ниже показателя 2019 года.
• По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2020 года доля вакантных площадей в Московском регионе останется на текущем уровне — 2,2%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель продолжит снижаться и составит 2,5%.

Динамика доли вакантных площадей:

Источник: Knight Frank Research, 2020

• По предварительным итогам III квартала 2020 года в регионах России доля вакантных площадей составит 5,6% или 500 тыс. кв. м, увеличившись с начала года на 0,7 п.п. Несмотря на увеличение количества сделок в регионах, которое мы наблюдаем с 2018 года, доля вакантных площадей в регионах растет, что связано также с тем, что ряд сделок проходит в формате built-to-suit. Помимо этого, увеличение доли вакантных площадей связано с ростом ввода новых (в том числе и спекулятивных) объектов в регионах в 3,6 раза, которые пока не успели найти своего арендатора. При этом данные в регионах варьируются: например, в Самаре доля вакантных площадей составляет 10,7%, а во Владивостоке свободных качественных складских площадей нет.

Индикаторы рынка складской недвижимости в регионах РФ:

Источник: Knight Frank Research, 2020

Ставки аренды:

• Ставки аренды во всех регионах России продолжают свой рост, отмечающийся с начала 2019 года. По предварительным итогам III квартала 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе выросла на 1% и составила 4 000 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель почти равен значениям в Московском регионе и составляет 3 950 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В регионах России средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 4% и достигла 3 750 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
• Наиболее высокий уровень средней запрашиваемой ставки аренды в регионах был зафиксирован во Владивостоке – 4 900 руб./кв. м/год triple net, в Хабаровске – 4 200 руб./кв. м/год triple net и Красноярске – 4 200 руб./кв. м/год triple net. Данный уровень ставок объясняется дефицитом готовых качественных проектов в этих регионах. Средний уровень операционных платежей для складских площадей в России находится в диапазоне 800-1 200 руб./кв. м/год. 

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды, руб./кв. м/год:

Источник: Knight Frank Research, 2020

Запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Спрос:

• По предварительным итогам III квартала 2020 года в Московском регионе общий объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости составил 885 тыс. кв. м, что в целом соответствует показателям прошлого года (904 тыс. кв. м). Согласно прогнозам аналитиков Knight Frank, по итогам этого года будет арендовано и куплено около 1,2 млн кв. м, что меньше, чем по итогам 2019 года (1,56 млн кв. м). Снижение объема сделок в Московском регионе объясняется отчасти смещением спроса в регионы. При этом аналитики Knight Frank не ожидают дальнейшего снижения объема сделок, а прогнозируют, что он стабилизируется на уровне 1,2-1,5 млн кв. м в год.

Динамика сделок по аренде и покупке складов в Московском регионе:

Источник: Knight Frank Research, 2020

• По предварительным итогам III квартала 2020 года лидером в структуре сделок в Московском регионе является сегмент онлайн-торговли, на который приходится 46% арендованных и купленных складских площадей. Этот показатель является рекордным для компаний данного сегмента. Согласно прогнозам Knight Frank, по итогам 2020 года он скорректируется в сторону уменьшения, но его доля и влияние на рынок по-прежнему будут велики. Вторым по объему складских сделок является сектор розничной торговли, который также активно наращивает свои складские площади в Московском регионе — его доля составляет 22% от всего объема сделок.
• Крупнейшие сделки по предварительным итогам 9 месяцев 2020 года в Московском регионе прошли с участием компаний из сектора онлайн-торговли: компания «ВсеИнструменты.ру» арендовала 182 тыс. кв. м в комплексе «PNK Домодедово», OZON — 155 тыс. кв. м в складском комплексе «Ориентир Запад», а также продуктовый ритейлер X5 Retail Group — 89 тыс. кв. м в складском комплексе на Новорижском шоссе в 7 км от МКАД. Стоит отметить, что все указанные сделки прошли по схеме built-to-suit с последующей арендой.

Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей в Московском регионе по предварительным итогам III квартала 2020 года:

Источник: Knight Frank Research, 2020

• В Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 8 месяцев 2020 года были заключены сделки аренды/продажи складских и производственных помещений общей площадью 185 тыс. кв. м, что на 12% меньше, чем за аналогичный период 2019 года (204 тыс. кв. м).
• В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам отчетного периода были заключены сделки общей площадью 418 тыс. кв. м, что на 86% больше, чем за аналогичный период прошлого года (225 тыс. кв. м). Столь высокий показатель является подтверждением тенденции смещения спроса на качественные складские объекты в регионы России. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года в регионах России будет арендовано и куплено примерно 800 тыс. кв. м качественных складских площадей.

Динамика сделок по аренде и покупке в регионах России (без учета Московского региона и Ленинградской области):

Источник: Knight Frank Research, 2020

• По предварительным итогам III квартала 2020 года наибольшую долю в структуре спроса в регионах России занимают компании из сектора розничной торговли – их доля в общем объеме сделок составляет 75%, увеличившись по сравнению с концом 2019 года сразу на 55 п.п. Именно компании из данного сектора и провели крупнейшие сделки, которые прошли на рынке за рассматриваемый период: компания «Камелот-А» (сеть «Ярче») арендовала 49,3 тыс. кв. м в «ПЛТ Толмачево», а компания Fix Price арендовала 44 тыс. кв. м в логопарке «Сибирский». Обе сделки прошли в Новосибирске. Согласно прогнозам аналитиков Knight Frank, по итогам 2020 года доля компаний из сектора розничной торговли сократится, но они по-прежнему будут лидерами по спросу на склады в регионах России в 2020 году.

Распределение сделок в регионах России в зависимости от типа арендатора по итогам 8 месяцев 2020 г.:

Источник: Knight Frank Research, 2020

#KnightFrank #Аналитика #склад