За последние шесть лет стоимость производственно-складских объектов Light Industrial выросла в 2,8 раза. Это наиболее высокий результат среди сегментов недвижимости с точки зрения доходности и второй среди всех основных инвестиционных инструментов.
Консалтинговая компания IBC Real Estate совместно с девелопером Parametr ( девелоперская компания в структуре ПИК, реализующая проекты в сегменте коммерческой недвижимости) провели совместное исследование рынка производственно-складских объектов Light Industrial Московского региона. Из него следует, что данный формат недвижимости появился на рынке шесть лет назад, и за этот период его стоимость выросла в 2,8 раза — с 56 тыс. рублей за кв. м до 155 тыс. рублей за кв. м стабилизированного актива с арендным потоком. Это лучший результат среди сегментов недвижимости: за указанный период времени офисные и торговые объекты выросли в цене в 1,6 раза, жилье — в 2,3 раза, а классические склады формата Big Box — в 2,4 раза. Также недвижимость Light Industrial вошла в топ-3 по уровню доходности среди основных инвестиционных инструментов и заняла второе место, уступив лишь золоту, подорожавшему за шесть лет в 3,3 раза.
Подобный рост доходности связан как с увеличением стоимости базового актива — самих объектов недвижимости, так и со стремительным развитием формата аренды и ростом ставок, наблюдавшихся в последние годы. Так, с 2019 года стоимость 1 кв. м пустого объекта Light Industrial (без арендного потока) выросла в 2 раза, а ставки аренды — в 2,4 раза. Появление нового современного качественного формата индустриальной недвижимости, развитие компаний-производителей — пользователей формата Light Industrial, а также реализация программы КРТ стали ключевыми факторами такого стремительного развития формата.
На сегодняшний день рынок находится на этапе стабилизации после начального периода стремительного роста. Объем существующего предложения объектов Light Industrial в Московском регионе достиг 1,4 млн кв. м. За январь-июнь объем нового строительства составил 130 тыс. кв. м (-48% г/г). Снижение вызвано эффектом высокой базы, так как в начале 2025 года был введен один из крупнейших объектов на рынке.
На этапе строительства находится 1 449 тыс. кв. м, из которых 961 тыс. кв. м анонсировано к вводу в 2026 году, однако, по прогнозам экспертов IBC Real Estate, ввод многих объектов может быть перенесен на 2027 год. При этом ожидаемый объем ввода объектов Light Industrial по итогам 2026 года все еще превысит значение 2025 и составит 550 тыс. кв. м. Более существенное замедление объемов ввода маловероятно, поскольку многие объекты реализуются с применением различных городских льгот и программ, в рамках которых возможности изменения сроков ввода ограничены.
Значительную долю от находящихся на стадии строительства объектов составляют здания высотой два и более этажа — 41% или 591 тыс. кв. м. Такие объекты, как правило, имеют более длинный цикл строительства и технические характеристики, существенно отличающие их от классических одноэтажных объектов Light Industrial (например, более низкая нагрузка на пол и переменная рабочая высота). Кроме того, большая часть таких объектов реализуется по программе МПТ, в связи с чем имеет ряд дополнительных требований к составу конечных пользователей и видов деятельности.
📊 Изменение стоимости различных инвестиционных инструментов за 6 лет Для недвижимости — оценочная стоимость стабилизированных активов, подписанных по ставкам 2024–2025 гг.
| Инструмент | 2019 | Июнь 2026 | Прирост |
|---|---|---|---|
| Light Industrial (руб./кв. м) | 56 000 | → 155 000 | x2,8 |
| Складская недвижимость (руб./кв. м) | 43 800 | → 105 000 | x2,4 |
| Жилая недвижимость (руб./кв. м) | 203 200 | → 472 900 | x2,3 |
| Офисная недвижимость (руб./кв. м) | 357 000 | → 573 000 | x1,6 |
| Торговая недвижимость (руб./кв. м) | 235 000 | → 375 000 | x1,6 |
| Золото (руб./грамм) | 3 000 | → 9 900 | x3,3 |
| Депозиты (% годовых) | 4,7 | → 13,2 | x2,8 |
| Облигации (п.) | 570 | → 760 | x1,3 |
| Акции (п.) | 5 200 | → 6 250 | x1,2 |
Методология оценки: для оценки средней стоимости 1 кв. м по торговым центрам, бизнес-центрам, складским объектам и Light Industrial Москвы и МО использовался сравнительный анализ на основе выборки качественных стабилизированных активов с арендным потоком. В основу расчета легла динамика стоимости объектов при переходах права собственности, а также динамика стоимости объектов на основании данных независимых оценок рыночной стоимости, отражающих изменения цен по сопоставимым объектам. По офисной и торговой недвижимости стоимость приведена из расчета на 1 кв. м арендопригодной площади (GLA), по складской недвижимости и Light Industrial — на 1 кв. м общей площади (GBA).
Жилая недвижимость — средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы, рассчитанная на основании фактических сделок. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы, рассчитанная на основе фактических сделок, по итогам I квартала 2026 года.
Золото — учетные цены Банка России в руб./грамм.
Депозиты — средневзвешенные процентные ставки по депозитам физических лиц сроком до 1 года.
Облигации (индекс RGBITR) — индекс государственных облигаций — основной индикатор рынка российского государственного долга. Включает наиболее ликвидные ОФЗ с дюрацией более года, рассчитанные в реальном времени по методам совокупного дохода и чистых цен.
Акции (индекс MCFTR) — индекс полной доходности «брутто» отражает изменение суммарной стоимости российских акций с учетом дивидендных выплат, без учета налогообложения.
Источник: Банк России, Московская Биржа, Росстат, IBC Real Estate, Parametr.
С учетом этих вводных, а также на фоне охлаждения спроса, снижения деловой активности, роста объема предложения и начала цикла снижения ставок аренды и цен экспонирования, ключевой стратегией инвесторов в сегменте Light Industrial в среднесрочной перспективе будет поиск наиболее эффективных лотов со стабилизированным арендным потоком. В настоящее время на рынке сохраняется дефицит такого продукта. Для инвесторов с высокой резистентностью к уровню риска и готовых принимать на себя риск маркетирования текущая рыночная конъюнктура предлагает наиболее привлекательные условия покупки, а также наличие специальных программ — рассрочки и лизинга.
«Light Industrial окончательно трансформировался из нишевого продукта в полноценный сегмент, доказавший свою высокую инвестиционную привлекательность. По нашим данным, спрос со стороны розничных инвесторов к этому формату показал стремительный рост в 2025 году — их доля в запросах увеличилась в 2,5 раза г/г. Текущая ситуация замедления экономики — самое правильное время для инвесторов заходить в сегмент: на рынке накоплен большой объем отложенного спроса, который будет неизбежно реализовываться по мере дальнейшего снижения ключевой ставки», — комментирует Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
«Рынок Light Industrial в Московском регионе продолжает активно развиваться, постепенно входя в более зрелую стадию с высокой конкуренцией и различными форматами предложения. Это создает окно возможностей для инвесторов и конечных пользователей, так как ввиду изменившейся конъюнктуры рынка появляются привлекательные условия аренды и покупки, а также возможность широкого выбора», — отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
#IBCRealEstate #Parametr #ПИК #LightIndustrial #BigBox #ФлексБокс #БигБокс #КРТ #МПТ #Аналитика #Доходность #Инвестирование #Недвижимость
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
