NF Group — одна из ведущих международных консалтинговых компаний в сфере недвижимости и инфраструктуры — опубликовала аналитический отчет «Склады-2030. Прогноз развития рынка складской недвижимости РФ до 2030 года». Документ включает макроэкономический анализ, обзор текущего состояния сектора, оценку внутренних и внешних факторов, а также прогноз по арендным ставкам в разных сценариях. Отчет интересен как девелоперам, так и инвесторам, арендаторам и операторам складской недвижимости, поскольку помогает понять, где рынок находится сейчас и чего ожидать в ближайшие пять лет
2025 год — переходный: рост ставок аренды замедляется, баланс спроса и предложения меняется; возвращение деловой активности ожидается в 2026 году
Ключевые макровекторы 2025–2027
| Показатель | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025П | 2026П | 2027П |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Темпы роста ВВП, % г/г | 5,9 | -1,4 | 4,1 | 4,3 | 1,6 | 1,7 | 2,0 |
| Ключевая ставка, среднегодовая, % | 5,7 | 10,6 | 9,9 | 17,5 | 20,0 | 14,3 | 9,7 |
| Индекс потребительских цен, % г/г | 8,4 | 11,9 | 7,4 | 9,5 | 7,1 | 4,8 | 4,0 |
| Оборот розничной торговли, % г/г | 14,5 | -6,7 | 8,0 | 7,2 | 6,6 | 6,1 | 4,1 |
| Оборот электронной торговли, % г/г | 41,4 | 38,8 | 45,1 | 37 | 27 | 21 | 15 |
| Доля e‑commerce в розничной торговле, % | 9,2 | 13,4 | 17,1 | 20,6 | 24,2 | 27,6 | 30,9 |
| Реальные располагаемые доходы, % г/г | 3,1 | -1,0 | 5,8 | 7,3 | 6,1 | 4,6 | 3,4 |
| Уровень безработицы, % | 4,3 | 3,6 | 3,0 | 2,3 | 2,6 | 2,7 | 3,0 |
| Курс USD/RUB, руб./долл. | 73,6 | 67,5 | 84,7 | 92,4 | 98,5 | 104,0 | 107,0 |
Среднесрочные риски 2025
- Рост ВВП 1,5–2% не гарантирован — при реализации рисков возможен диапазон 0,8–1%.
- «Тарифные войны США» косвенно давят через страны‑партнёры РФ.
- Высокая неопределённость в капитальных вложениях компаний.
- Одновременное укрепление рубля и снижение цен на сырьё — риск замедления экономики (при ~85 руб./$ и $55 за баррель Urals — до минус 1 п.п. ВВП).
- Банк России снизит ставку только при «уверенном и устойчивом замедлении инфляции» — подход осторожный.
Минусы: сокращение внешнего спроса на сырьё; усиление конкуренции; неопределённость экспортных потоков.
Плюсы: перенаправление торговых потоков в РФ; потенциальный рост иностранных инвестиций в производство внутри страны.
Тенденции 2025
Факторы роста
- Стабильный внутренний спрос — поддержан госактивностью в ряде отраслей.
- Рост зарплат; безработица в ноябре 2024 — 2,3% (исторический минимум).
- Высокая потребительская активность на фоне роста доходов и соцвыплат.
- Новые нацпроекты и приоритеты финансирования.
- Закрытые рынки капитала поддерживают «возврат капитала» в РФ.
Факторы замедления
- Дорогой кредит ограничивает запуск новых проектов.
- Сворачивание бюджетного импульса по мере стабилизации процессов.
- Рост налоговой нагрузки на бизнес и население.
- Высокие темпы роста цен (ППИ и CPI).
- Сокращение инвестпрограмм госкомпаний — давление на подрядчиков.
- Дефицит трудовых ресурсов — долгосрочный демографический вызов.
- Ограничения в международных расчётах — высокие издержки.
- Волатильность рубля — рост операционных затрат.
- Внешнеполитическое давление и его последствия.
- Замедление потребительского спроса, сдвиг к сбережениям.
Рынок складской недвижимости РФ: где мы находимся
- С конца 2019 года запрашиваемые ставки аренды выросли более чем в 3 раза; вакансия почти на нуле — бурный пятилетний рост.
- Реальные ставки к 2024 году приблизились к инфляции — в терминах 2005=100% «реальная» динамика почти плоская.
- Баланс сохраняется за счёт короткого цикла строительства (≈6 месяцев) и высокой доли build‑to‑suit.
- Цикличность по ~5 лет: 2005–2009, 2009–2014, 2014–2019, 2019–2024.
- 2009: избыток предложения → ставки −20%. 2014: осторожность девелоперов, снижение уже лишь −4,3% на фоне рублевой турбулентности.
Динамика ставок аренды на объекты класса A и уровень инфляции (база 2005 = 100%)
Поздний цикл рынка — окно для инвестиций
- Пик роста — 2024; 2025 — переходный год.
- Замедление роста ставок = возможность покупать: спрос со стороны арендаторов и покупателей снижается, строится много, вакансия подрастает, капитал дорогой.
- Доходность улучшается: увеличение инвестпредложения подталкивает собственников к снижению цены активов.
- Готовые объекты с «старыми» договорами (2+ лет) имеют потенциал роста NOI при пересмотре ставок к рынку.
Международный контекст
- С 2019 года мир и РФ шли схожими трендами: меньше вакантности, двузначный рост ставок (e‑commerce, build‑to‑suit, «мега‑сделки»).
- 2024: коррекция ставок — мир −5% г/г; США и Канада −7%; Европа −1%.
- Несмотря на коррекцию, конец 2024: США на 59% выше уровней 2019; Европа +33%; Москва +307% (запрашиваемые ставки).
- Дальнейшая динамика — рост там, где нет избыточного предложения и новых шоков.
Прогноз по ставкам аренды (Москва) до 2030
Сценарии NF Group (ставка, руб./м²/год)
- Оптимистичный: 2025 — 12 900 (+8% к текущему), старт нового цикла роста «выше инфляции».
- Базовый: 2025 — 12 200; далее — ежегодный рост ≈ на уровне инфляции (4–5%).
- Консервативный: 2025 — 11 400; 2026 — стабилизация; далее — рост чуть ниже инфляции (≈3%).
- К 2030: ставка может достигнуть ~16 000 руб./м²/год.
- Даже в негативе: не ниже 11 000 руб./м²/год.
Прогноз ставки аренды складов класса A (Московский регион) до 2030 года
Прогноз разработан по Московскому региону — крупнейшему рынку РФ (более 50% объёма) — и отражает общую динамику; в регионах необходим учёт локальных особенностей и доступности предложения.
Методологические рамки
- Ограниченные по длине и прозрачности ряды данных → модели опираются на эконометрику и экспертные корректировки.
- Корреляционно‑регрессионные модели объясняют 40–60% динамики ставок (Москва/СПб); оставшаяся вариация — внешние факторы.
- Во многих странах «длинные» договоры (3–10 лет) → факт. ставки (в договорах) могут заметно отличаться от запрашиваемых.
- Факторы влияния — рыночные (спрос/предложение), макро (ВВП, розница), внешние (e‑commerce, переразметка цепочек поставок).
- R² в моделях приращений по рынкам, включая 17 городов (РФ, США, Европа), обычно 15–60%.
#NFGroup #Недвижимость #Склад #СкладскаяЛогистика #Инвестиции #Аналитика #Торговля #eCommerce #Производство #Инфраструктура #Digital
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
