Аналитики Ricci подвели итоги I полугодия на рынке складской недвижимости и пересмотрели прогнозы до конца года. На фоне замедления экономики и пика спекулятивного строительства рынок переходит к гибкому ценообразованию. Публикуем главные цифры, тренды и выводы исследования, которые необходимо учитывать девелоперам, инвесторам и арендаторам.
Ключевые показатели рынка Московского региона
Качественные площади класса A, B+, B, без учета light industrial. Источник: Ricci
| Показатель | I пол. 2025 | 2025 | I пол. 2026 | 2026 прогноз |
|---|---|---|---|---|
| Объем предложения, млн кв. м | 26,5 | 27,9 | 28,5 (+8% г/г) | 29,3 (+5% г/г) |
| Объем нового строительства, кв. м | 544 573 | 1 952 960 | 688 368 (+26% г/г) | 2 300 000 ¹ (+18% г/г) |
| Объем сделок², кв. м | 557 816 | 1 391 854 | 600 086 (+8% г/г) | 1 500 000 (+8% г/г) |
| Доля вакантных площадей, % | 2,5% | 4,7% | 7,7% (+5,2 п.п. г/г) | 7,7% |
| Ставки аренды³ | ||||
| — Готовые объекты, руб./кв. м/год | 12 000 | 11 100 | 9 500 (−21% г/г) | 9 500 |
| — Строящиеся объекты, руб./кв. м/год | — | — | 10 000 | 10 000 |
| Диапазон цен продаж⁴ | ||||
| — Готовые объекты, руб./кв. м | 85 000 – 95 000 | 85 000 – 95 000 | 85 000 – 95 000 | 85 000 – 95 000 |
| — BTS‑объекты, руб./кв. м | 75 000 – 85 000 | 75 000 – 85 000 | 75 000 – 85 000 | 75 000 – 85 000 |
| Диапазон операционных расходов⁵, руб./кв. м/год | 1 800 – 2 600 | 1 800 – 2 600 | 1 800 – 2 700 | 1 800 – 2 700 |
¹ Заявленный девелоперами ввод новых объектов.
² В расчет включены сделки в объектах класса A, B+, B, а именно: новая аренда, субаренда, расширение, BTS‑аренда, продажа, BTS‑продажа. Методика расчета изменена относительно прошлого года.
³ Запрашиваемые ставки аренды без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
⁴ Диапазон запрашиваемых цен продажи без учета НДС.
⁵Диапазон операционных платежей без учета НДС.
Увеличение объема готовых площадей расширило выбор и усилило переговорную позицию арендаторов. Основной спрос будут формировать компании сегмента e‑commerce и розничной торговли, селлеры, которым необходимы собственные решения для хранения товаров, операторы ответственного хранения и фулфилмента, а также компании, оптимизирующие свою логистику.
Пик ввода и переносы сроков
По итогам I полугодия 2026 года в Московском регионе введено 688 тыс. кв. м складов, причем 51% объема ввода пришлось на спекулятивные объекты. Девелоперы заявляют на 2026 год еще 2,3 млн кв. м, однако высока вероятность переноса части объектов на 2027 год: рынок пока не способен поглотить значительный объем площадей с высокой строительной готовностью. Девелоперы не спешат получать разрешения на ввод и откладывают завершение проектов до появления конкретного арендатора или покупателя. Пик ввода пришелся на период замедления спроса — именно это сформировало основу для роста вакантности. Крупнейший введенный спекулятивный объект полугодия — RBNA «Шишкин Лес II» (140,3 тыс. кв. м).
Спрос: 600 тыс. кв. м, покупки почти исчезли
Объем спроса в I полугодии составил 600 тыс. кв. м — на 8% больше, чем годом ранее. При этом аренда выросла на 15%, до 588 тыс. кв. м, а сделки купли‑продажи, напротив, обрушились на 75%, до 12 тыс. кв. м: ключевая ставка снижается, но заемное финансирование остается дорогим, компании занимают выжидательную позицию. По итогам года ожидается около 1,5 млн кв. м сделок.
Спрос стал рациональным: компании перешли от экстенсивного роста к повышению эффективности, сделки все чаще связаны с переездом в более качественные или экономичные объекты, а не с расширением. Основной драйвер — e‑commerce и розница: 36% и 19% спроса соответственно, суммарно 55%. Аренда сохраняет доминирующее положение — 84% объема сделок (66% в 2024 году), продажи единичны, со средней площадью около 2 200 кв. м.
Крупнейшая сделка полугодия — BTS‑аренда OZON в «NK Парк Пушкино‑2» площадью 80 000 кв. м. В числе заметных — новая аренда Wildberries & Russ в «Никольское‑2» (62 000 кв. м), Viciunai Group в «RBNA Шишкин Лес» (45,3 тыс. кв. м), BTS OZON в «А2 Обухово» (44 000 кв. м), субаренда «ШИНСЕРВИС» в «NK Парк Данилово» (37,9 тыс. кв. м).
Вакантность 7,7%, ставки −21%
Доля свободных площадей выросла с 4,7% в конце 2025 года до 7,7% в I полугодии 2026‑го. Запрашиваемая ставка аренды готовых объектов снизилась на 21% год к году — до 9 500 руб./кв. м в год, для строящихся объектов — 10 000 руб./кв. м в год. Условия сделок стали гибче: растут индивидуальные скидки, удлиняются арендные каникулы. Отдельный сегмент — субаренда: ставки около 8 600 руб./кв. м в год, ниже прямых предложений собственников, что усиливает ценовую конкуренцию; наиболее активны логистические операторы, e‑commerce, продуктовый ритейл и DIY‑сети.
Ставки и вакантность двигались зеркально: пик в 12 200 руб./кв. м в год при вакансии около 1% сменился разворотом к 9 500 руб. при 7,7%; прогноз — стабилизация обоих показателей. Источник: Ricci
При этом дальнейший рост вакантности будет сдерживаться: уже видна стабилизация на фоне активизации спроса и замедления ввода, а участившиеся случаи повреждения складских объектов формируют дополнительный спрос на замещающие площади со стороны крупных игроков, включая e‑commerce.
Прогноз: стабилизация
Во II полугодии девелоперы сосредоточатся на завершении объектов с высокой степенью готовности, сроки ввода части проектов будут перенесены до появления покупателей или арендаторов. Ricci скорректировала прогнозы: доля свободных площадей сохранится на текущем уровне 7,7% — активный выход крупных арендаторов может ускорить поглощение свободного предложения; предпосылок для дальнейшего снижения ставок все меньше, поэтому ожидается их стабилизация на уровне 9,5 тыс. руб./кв. м в год, а дополнительный спрос на замещающие площади поддержит текущий уровень.
#Ricci #OZON #Wildberries #складскаянедвижимость #вакантность #ставкиаренды #субаренда #девелопмент #спрос #e‑commerce #ритейл #статистика #отчетность #аналитика #прогноз #склады #логопарки #Московскаяобласть #Пушкино #Домодедово
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
