Торговые центры переформатируются в склады
МОСКВА, 28 ноября 2025
Владельцы торговой недвижимости выставляют на рынок аренды свои объекты в качестве складских площадей. Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подсчитали, что по состоянию на начало IV квартала общий объём такого предложения по России составил 587 тыс. кв. м — порядка 15% от всего вакантного предложения в стране. В Москве и Московской области — 232 тыс. кв. м торговых площадей — 13% от общего объёма вакантного предложения в регионе. В регионах экспонируется 286 тыс. кв. м такой недвижимости, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 68 тыс. кв. м.
Около четверти (23% или 135 тыс. кв. м) торговых площадей, предлагаемых в аренду в качестве складов, составляют объекты, ранее принадлежавшие иностранным ритейлерам, которые продолжили свою деятельность после передачи российским собственникам и ребрендинга. Так, в качестве складов экспонируются закрытые магазины сети «Desport», которая начала работу в декабре 2023 года после приобретения активов «Decathlon» российской компанией. Аналогичным образом маркетируются площади, ранее занятые сетью гипермаркетов «Selgros».
Это не первый прецедент переформатирования торговых объектов в складские: в начале 2024 года маркетплейс «Мегамаркет» арендовал 14 бывших магазинов IKEA совокупной площадью порядка 400 тыс. кв. м, которые в дальнейшем использовал под складской формат. Сделка происходила в условиях острого дефицита свободных складских площадей, доля которых по состоянию на апрель 2024 года составляла 0,7%, ввиду чего реализовать эти площади удалось быстро. В конце 2025 года «Мегамаркет» изменил стратегию, в связи с чем площади, ранее бывшие магазинами IKEA, вышли на рынок в качестве предложения складских площадей в субаренду.
Ещё одним примером стал ТЦ «Каширский двор», один из корпусов которого с 2023 года перепозиционирован в склад и сдаётся в аренду логистическим компаниям, оказывающим фулфилмент-услуги — вакансия в данном объекте минимальна. Однако за полтора года ситуация на складском рынке изменилась: доля свободных площадей в Московском регионе выросла до 5%, на рынке экспонируется много качественных складских объектов, что снижает интерес к объектам торгового формата.
Существуют разные типы объектов, функция которых меняется с торговой на складскую. Это, например, различные форматы устаревших ТЦ, как правило, в несколько этажей и с ограниченной нагрузкой на перекрытия, а также отдельно стоящие здания, преимущественно монобрендовые (например, гипермаркеты). С точки зрения технических характеристик такие объекты, как правило, имеют рабочую высоту потолка 6–8 метров и допустимую нагрузку на пол 3–4 тонны на кв. м, в то время как в складских big-box объектах класса А рабочая нагрузка на пол не менее 8 тонн на кв. м, а рабочая высота потолка — не менее 12 метров.
В 2025 году рост доли вакантных складских площадей при одновременном снижении спроса затруднил реализацию в аренду торговой недвижимости, предлагающейся в качестве складской. Дополнительным сдерживающим фактором стало то, что запрашиваемая ставка на такие объекты маркетируется значительно выше среднерыночного показателя. Так, в Москве средняя запрашиваемая ставка аренды торговых объектов, экспонирующихся в качестве складских, составляет 15 100 руб./кв. м в год (без учёта НДС, OPEX и коммунальных платежей) против 11 000 руб./кв. м в год на существующие сухие склады класса А.
Владельцы торговой недвижимости сталкиваются с рядом трудностей при перепрофилировании её в складскую. Прежде всего, вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, на котором расположен объект, может не допускать размещения на нём складского объекта — в этом случае ВРИ необходимо изменить, что не всегда возможно.
Расположение торговых объектов в черте города подразумевает ограничение либо полный запрет на движение большегрузного транспорта. Кроме того, торговые объекты зачастую не располагают подъездными путями, необходимыми для беспрепятственного движения грузового транспорта. Технические характеристики самих зданий — особенности планировки, высота потолков, шаг колонн и количество доков — также зачастую не отвечают требованиям арендаторов. Кроме того, здания, спроектированные под торговую функцию, имеют много помещений, которые невозможно эффективно использовать для хранения: коридоры, галереи и т. д. В результате арендатор вынужден оплачивать неиспользуемые площади, что повышает стоимость логистики в пересчёте на единицу хранения.
Ключевые индикаторы на рынке складской недвижимости
Москва и Московская область, 2023–III кв. 2025
| Показатель | 2023 | 2024 | I кв. 2025 | II кв. 2025 | III кв. 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Общее предложение складских площадей, тыс. кв. м, классы A и B | 31 679 | 33 596 | 34 102 | 34 606 | 35 544 |
| Новое строительство*, тыс. кв. м, классы A и B | 2 127 | 1 916 | 506 | 1 010 | 1 948 |
| Сумма купленных и арендованных площадей*, тыс. кв. м, классы A и B | 3 589 | 3 003 | 600 | 1 072 | 1 589 |
| Доля свободных площадей, %, классы A и B | 0,3% | 1,5% | 2,5% | 4,2% | 5,0% |
| Ставка аренды** на существующие объекты, руб. / кв. м / год, класс A | 8 700 | 12 500 | 13 000 | 11 500 | 11 000 |
* Индикатор за I–III кварталы 2025 года представлен накопленным итогом.
** Запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на сухие складские объекты без операционных расходов, НДС и коммунальных платежей.
Источник: IBC Real Estate
«Некоторые объекты торговой недвижимости действительно обладают характеристиками, которые позволяют использовать их в качестве складской недвижимости, поэтому появление такого предложения вполне закономерно. Складской рынок сейчас вышел из состояния острого дефицита, и арендаторы чаще отдают предпочтение объектам с более низкими арендными ставками и более подходящим качественным конструктивом. Однако бывшие торговые помещения часто имеют преимущество по локации, поэтому данные опции могут стать определяющим фактором выбора игроков, для которых близость к городу играет ключевую роль для развития бизнеса. В долгосрочной перспективе мы ожидаем, что на рынке складской недвижимости станет больше предложений в опциях подобного формата, но с учётом тенденции снижения ставок аренды и роста доли вакантных площадей, перспектива использования бывших ТЦ сегодня снижается», — резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
#IBCRealEstate #Desport #Decathlon #Selgros #Мегамаркет #IKEA #КаширскийДвор #Фулфилмент #Ритейл #ТорговыйЦентр #Склад #Недвижимость #Аналитика #Статистика #BTS #ВРИ #ВидРазрешенногоИспользования #Редевелопмент #МосковскийРегион #СанктПетербург #ЛенинградскаяОбласть
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
