Продажа переданных государству активов группы Raven Russia, одного из крупнейших владельцев складской недвижимости в России, не состоялась — на аукцион не поступило ни одной заявки. Торги, намеченные на 3 декабря, признаны несостоявшимися, следует из материалов ГИС «Торги» и сообщения «Интерфакса» (Interfax.ru).
Под продажу выводился уникальный для российского рынка лот: 100% долей и акций 17 юридических лиц, владеющих транспортными и складскими терминалами в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской и Ростовской областях. В портфеле — 16 логистических парков класса А и один бизнес-центр общей площадью около 1,9–2 млн м², расположенных на участках суммарной площадью порядка 487 га.
Стартовая цена лота была установлена на уровне 90,092 млрд руб. с НДС, шаг аукциона — 4,505 млрд руб. (5%), размер задатка — 18,018 млрд руб. (20%). Заявки принимались с конца октября до 21 ноября, однако по состоянию на завершение приёма ни один инвестор формально не зашёл в сделку.
Какой актив пытались продать
По оценкам профильных изданий, речь идёт о крупнейшем в новейшей истории России аукционе по складской недвижимости: на торги выставлялся стабилизированный портфель доходных логопарков, а не набор разрозненных объектов. «Новости логистики» ранее сообщали, что на продажу выведено почти 2 млн м² складов со стартовой ценой 90,09 млрд руб.; это актив, изъятый у крупнейшего частного девелопера — Raven Russia и переданный в распоряжение государства по решению суда.
По данным аналитических материалов рынка, заполняемость комплексов близка к максимальной, значительная часть площадей сдана крупным промышленным компаниям, ритейлерам и маркетплейсам на долгосрочной основе. Годовой арендный доход портфеля оценивается в 16–20 млрд руб., что при заявленной стартовой цене соответствует доходности верхнего сегмента качественных складских активов.
Структура сделки усложняла задачу для потенциального покупателя: инвестору предлагалось приобретать не «голые» объекты, а пакет компаний-владельцев, со всеми действующими договорами, обязательствами и накопленной юридической историей. Это требовало серьёзной комплаенс-экспертизы и доступа к «длинным» деньгам.
Как государство получило портфель Raven Russia
Представленный на торги складской пакет — результат затяжного спора Генпрокуратуры РФ с собственниками Raven Russia.
- В 2024 году Генпрокуратура подала иск с требованием обратить в доход государства доли и акции компаний группы Raven Russia как владельца транспортных терминалов, подпадающих под действие закона о стратегических инвестициях (57-ФЗ). По версии надзорного ведомства, почти 2 млн м² логопарков были сконцентрированы под контролем иностранных структур в обход установленных процедур согласования, а последующая передача бизнеса российскому менеджменту в 2022 году носила «притворный» характер.
- В феврале 2025 года Арбитражный суд Москвы полностью удовлетворил иск Генпрокуратуры и постановил передать в пользу государства доли и акции 17 компаний, владеющих 16 транспортными терминалами общей площадью около 2 млн м². Решение было приведено к немедленному исполнению.
- В решении суда объекты Raven Russia были признаны стратегически важными транспортными терминалами, работающими в условиях естественной монополии. Собственники компании заявляли о процессуальных нарушениях, подали апелляцию и настаивали, что сделка по передаче активов российскому менеджменту была законной и не направленной на сокрытие иностранного владения.
Именно этот уже национализированный портфель впоследствии был консолидирован у государства и в октябре выставлен на аукцион организатором торгов — Промсвязьбанком.
Кто мог купить — и почему этого не случилось
Ещё на старте кампании «Новости логистики» и отраслевые эксперты отмечали, что лот изначально ориентирован на узкий круг институциональных инвесторов: структуры крупных госбанков, ВЭБ.РФ, государственные и квазигосударственные фонды, отдельные финансово-промышленные группы уровня АФК «Система». Маркетплейсы и крупный ритейл рассматривались скорее как партнёры в консорциумах или якорные арендаторы, а не как самостоятельные покупатели всего пакета.
Рынок при этом входит в фазу охлаждения: по оценкам аналитиков, за девять месяцев 2025 года объём инвестиций в складскую недвижимость сократился почти на 40%, растёт вакансия и предложение в ряде регионов. На таком фоне даже высококачественный и доходный портфель требует от инвестора существенного аппетита к риску и длинного горизонта окупаемости.
Сочетание факторов — высокий размер задатка, крупный чек сделки, сложная юридическая история и регуляторные риски вокруг национализированных активов — в итоге могло привести к тому, что ни один из потенциальных претендентов не решился официально подать заявку к дедлайну.
Что дальше для рынка и арендаторов
На практике признание торгов несостоявшимися не означает отказа государства от продажи портфеля. Наиболее вероятные дальнейшие сценарии — повторный аукцион с изменёнными параметрами (вплоть до возможного дробления портфеля на несколько лотов) или поиск структурированного решения под конкретного инвестора с госучастием.
Для действующих арендаторов краткосрочно мало что меняется: договоры аренды продолжают действовать, меняется лишь фигура конечного владельца актива. Однако в среднесрочной перспективе участникам рынка стоит закладывать в сценарное планирование риск пересмотра ставок, унификации условий по портфелю и ужесточения требований к надёжности арендаторов со стороны будущего собственника.
На уровне рынка провал аукциона стал сигналом: даже крупнейший и качественный складской портфель, сформированный в единый пакет, в текущих макро- и регуляторных условиях не гарантирует появления покупателя — если цена, структура и рисковый профиль сделки не совпадают с возможностями узкого круга инвесторов, способных «переварить» такой актив.
#RavenRussia #Промсвязьбанк #ВЭБРФ #АФКСистема #Генпрокуратура #АрбитражныйСуд #ГИСТорги #Склад #Недвижимость #eCommerce #Ауцион #Торги #Инвестиции #СкладскаяЛогистика #СкладскойКомплекс #Ритейл #Маркетплейс #Законодательство #Аналитика #Москва #СанктПетербург #МосковскаяОбласть #ЛенинградскаяОбласть #НижегородскаяОбласть #НовосибирскаяОбласть #РостовскаяОбласть
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
