Единый портфель складских комплексов Raven Russia, обращённый в доход государства, готовится к продаже на открытом аукционе. На торги 3 декабря выставлен пакет из 16 складов класса А общей площадью около 2 млн м² в ключевых логистических регионах России. Стартовая цена лота — 90,09 млрд руб., шаг аукциона — 4,5 млрд руб., задаток — 18 млрд руб.
По оценкам консультантов, портфель ориентирован на узкий круг игроков с доступом к длинным и относительно дешёвым денежным ресурсам. Речь идёт не о классических девелоперах, а об институциональных инвесторах — госбанках, госфондах и крупных финансово-промышленных группах, для которых этот актив представляет интерес как сформированный источник арендного денежного потока.
Масштаб и структура портфеля
Портфель Raven Russia включает около 2 млн м² складской недвижимости класса А. Объекты расположены в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове-на-Дону — в крупнейших центрах потребления и магистральных узлах национальных цепей поставок.
Комплексы уже сданы в аренду крупным промышленным компаниям, ритейлерам и маркетплейсам. Заполняемость близка к максимальной, значительная часть договоров аренды заключена на долгосрочной основе. Таким образом, продаётся не просто набор зданий, а действующий инфраструктурный актив с устойчивым денежным потоком и ограниченным вакантным объёмом.
Юридический контур и параметры аукциона
Активы Raven Russia признаны стратегически значимыми и по иску надзорных органов обращены в доход государства. В периметр передачи вошли 16 складских комплексов, которые переданы Росимуществу. Организатором аукциона выступает крупный банк с госучастием.
Ключевые параметры торгов:
— единый лот — 16 складских комплексов класса А;
— стартовая цена — 90,09 млрд руб.;
— шаг аукциона — 4,5 млрд руб.;
— задаток — 18 млрд руб.;
— дата проведения торгов — 3 декабря 2025 года.
Юридическая конструкция сделки предполагает покупку пакета юридических лиц, владеющих объектами, что усложняет структурирование финансирования и комплаенс. При этом продавец ориентируется на максимально быструю и технологичную процедуру реализации лота.
Потенциальные покупатели: госбанки, фонды и консорциумы
Эксперты сходятся во мнении, что одиночному частному инвестору такой объём потянуть сложно. Наиболее вероятен сценарий, при котором за портфелем будет стоять консорциум с участием госкапитала. Среди возможных претендентов называют структуры крупнейших госбанков, ВЭБ.РФ, Российский фонд прямых инвестиций, а также крупные финансово-промышленные группы, включая холдинги уровня АФК «Система».
Отдельный блок потенциальных участников — инвестиционные фонды и управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Для этого круга инвесторов портфель интересен как редкий крупный доходный актив с уже сформированной арендной базой.
Маркетплейсы и крупные ритейлеры также рассматриваются в качестве потенциальных бенефициаров сделки, в том числе через партнёрство с банками и фондами. Однако консультанты отмечают, что такие игроки чаще выбирают модель долгосрочной аренды, а не прямую покупку всего портфеля, особенно с учётом разнообразной географии объектов.
Доходность и ценовые ожидания
По оценкам участников рынка, годовой арендный доход по портфелю может составлять 16–20 млрд руб. В пересчёте на стартовую цену это соответствует верхнему сегменту качественных складских активов в России.
При этом значительная часть аналитиков не ожидает резкого роста цены в ходе торгов. С учётом ограниченного круга претендентов, сложной юридической структуры и высоких требований к размеру задатка базовый сценарий — продажа по стартовой цене или с надбавкой в один–два шага аукциона. Для рынка это остаётся одной из крупнейших сделок в истории складской недвижимости страны.
Рынок инвестиций в склады: охлаждение на фоне уникального лота
Продажа портфеля Raven Russia происходит на фоне охлаждения рынка. По данным отраслевых консультантов, за девять месяцев 2025 года объём инвестиций в складскую недвижимость в России сократился почти на 40%, а общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость снизился примерно на 20% год к году. В ряде регионов, включая Санкт-Петербург, фиксируется рост вакантности и увеличение объёма свободных площадей.
На этом фоне портфель Raven Russia выделяется по нескольким параметрам: масштаб около 2 млн м² в верхнем сегменте качества, диверсификация по регионам и арендаторам, высокий уровень заполняемости и сформированный арендный поток, а также продажа единым лотом в формате крупной сделки с участием государства. При столь высоких бюджетах и сложной структуре сделок крупнейшие портфели складской недвижимости становятся в первую очередь зоной интереса крупных финансовых институтов и консорциумов инвесторов, тогда как для частных девелоперов и средних инвесторов остаются преимущественно нишевые и региональные проекты.
Последствия для арендаторов и цепей поставок
Для действующих арендаторов краткосрочные операционные риски минимальны: смена собственника вряд ли приведёт к быстрой ротации резидентов, поскольку ключевая цель — сохранить стабильный денежный поток.
Основные возможные изменения — в среднесрочной перспективе: пересмотр ставок и индексаций, унификация условий по портфелю, корректировка требований к надёжности и профилю арендаторов. Это особенно вероятно, если контролирующую роль получит крупный госбанк или консолидированный фонд.
Компании, использующие эти склады в своих цепях поставок, уже сейчас могут:
— моделировать сценарии изменения условий аренды после сделки;
— заранее продумывать альтернативные локации для точечной релокации мощностей;
— закладывать в риск-матрицу возможное ужесточение требований к качеству арендатора и структуре его бизнеса.
#RavenRussia #Росимущество #ВЭБРФ #РФПИ #АФКСистема #Wildberries #СкладскойКомплекс #АрендаСкладов #Недвижимость #Аукцион #Маркетплейс #Инвестиции #Торги #Москва #МосковскаяОбласть #СанктПетербург #НижнийНовгород #Новосибирск #РостовНаДону
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
