По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объём инвестиций в недвижимость России на середину ноября 2025 года составил 712 млрд руб. и практически достиг годового прогнозного значения в 750 млрд руб. Стоит напомнить, что первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений, однако снижение уровня ключевой ставки с 21% до 16,5% дали участникам рынка дополнительный импульс. Несмотря на то, что данный уровень вложений по-прежнему ниже результатов предыдущих двух лет — на 33% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. (1 069 млрд руб.) и на 12% по сравнению с 2023 г. (805 млрд руб.), уже в III квартале 2025 года на рынке наблюдался рост инвестиционной активности, а объём транзакций стал максимальным квартальным значением за последние 10 лет (290 млрд руб.).
Динамика объёма инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Динамика объёма инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб. Источник: IBC Real Estate
Лидерами в структуре вложений текущего года остаются сегменты офисной (29%), складской (21%) и жилой (20%) недвижимости. При этом по сравнению с прошлым годом во всех вышеназванных сегментах наблюдается снижение объёма инвестиций.
Структура вложений в недвижимость России, январь–ноябрь 2025
Структура вложений в недвижимость России, январь–ноябрь 2025. Источник: IBC Real Estate
Основным фактором высокого интереса к офисной недвижимости остаётся приобретение крупных бизнес-центров под собственные нужды компаний — такие сделки составили в 2025 году более 50% вложений. При этом крупнейшей транзакцией в сегменте стала покупка БЦ «Белая площадь» компанией «Современные фонды недвижимости» для последующего вложения в ЗПИФ. Несмотря на снижение на 52% по сравнению с прошлым годом, текущий показатель всё ещё существенно (в 1,5–2 раза) превышает результаты предыдущих лет, что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к данному сегменту.
Половина совокупного объёма инвестиций в складской недвижимости пришлась на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ. Снижение вложений на 27% год к году в складском сегмент связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий. Ранее значительная часть приобретений приходилась на объекты с низким арендным потоком, которые рассматривались как активы с потенциалом роста, однако рынок достиг относительного равновесия: ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра договорных условий практически исчерпаны, что делает новые инвестиции менее привлекательными и ограничивает число сделок.
Замедление инвестиционной активности в сегменте жилой недвижимости (–54% г/г) связано с отменой льготных ипотечных программ, что существенно снизило покупательскую активность на рынке жилья и, как следствие, охладило интерес застройщиков к запуску новых проектов. При этом на инвестиционном рынке наблюдается тенденция к реализации девелоперами участков с утверждённой разрешительной документацией, а также проектов на стадии строительства. Это свидетельствует об изменении конъюнктуры и корректировке инвестиционных планов компаний-застройщиков.
Торговый и гостиничный сегменты, напротив, показали в 2025 году прирост вложений относительно значений прошлых периодов. Объём транзакций в торговом сегменте вырос на 86% г/г, что было обеспечено рядом крупных сделок: продажей портфеля ТРЦ Malltech, двух аутлет-центров Пулково и Белая Дача, а также ТЦ «Времена года». В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос более чем в 2 раза, а текущий рекордный результат в 65 млрд руб. является максимальным за всю историю наблюдений. Крупнейшими транзакциями этого года на данный момент являются продажа проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве, Swissotel Resort Камелия в Сочи и загородного отеля LesArt Resort в Московской области.
Топ-15 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью России в январе–ноябре 2025 года
| Сегмент | Объект | Площадь, тыс. кв. м | Цена продажи, млрд руб. | Продавец | Покупатель |
|---|---|---|---|---|---|
| Офисная | БЦ «Белая Площадь» | 111 | 46,5 | O1 Properties | Современные фонды недвижимости |
| Офисная | БЦ AFI2B | 50 | 28–35 | AFI Development | Структуры Лукойла |
| Офисная | БЦ «Сити-4» | 30 | 20–25 | Sezar Group | Мосбиржа |
| Складская | ЛП «Дмитровский» | 243 | Конфиденциально | Ghelamco | Central Properties |
| Складская | СК «Обухово» | 109 | 7,5–7,8 | А2 | Современные фонды недвижимости |
| Складская | СК «Саратов» | 104 | 6,5–7 | NK Group | Современные фонды недвижимости |
| Жилая | ЗУ ЖК Injoy | 8,9 га | 14–16 | Sminex | Талан |
| Жилая | ЗУ ЖК «Новое Пушкино» и «Белый град» | 160 га | 10–12 | Sminex | Вектор |
| Жилая | ЗУ на Павелецкой наб. | 2,14 га | 6,5 | ООО «СтартПроект» | АМ Девелопмент |
| Торговая | Портфель ТРЦ Malltech | 874 | Конфиденциально | Goldman Sachs | Balchug Capital |
| Торговая | 2 ТЦ Outlet Village Белая Дача и Outlet Village Пулково* | 76 | Конфиденциально | Hines | Кама Капитал |
| Торговая | ТЦ «Времена года» | 67 | 16 | Кэпитал менеджмент | Киевская площадь |
| Гостиничная | «ЛюксЪ» (Коринтия) | 50 | 11–12 | Частный инвестор | Алкион |
| Гостиничная | Swissotel Resort Сочи Камелия | 203 ном. | 10 | ВИМ Сбережения | Правильные решения |
| Гостиничная | Отель Les Art Resort* | 300 ном. | Конфиденциально | Частный инвестор | Конфиденциально |
* консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
«С июня 2025 года Банк России четыре раза снижал ключевую ставку, что оказало позитивное влияние как на инвестиционную активность компаний, так и на объём инвестиций розничных покупателей. В этой связи мы пересмотрели прогноз начала года и ожидаем, что суммарный объём вложений в недвижимость России по итогам 2025 года достигнет 800–850 млрд руб., — комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. — В 2026 году, с общим курсом на стабилизацию, мы прогнозируем возвращение инвестиционного рынка к сбалансированному состоянию — до 600–650 млрд руб. Объём транзакций с крупными офисными проектами под собственные нужды и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников сократятся, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики».
Объём вложений в недвижимость Московского региона, на долю которых традиционно приходится основной объём в структуре инвестиций, также приблизился к годовому показателю 550 млрд руб., который был спрогнозирован в первой половине года: на середину ноября 2025 года показатель уже достиг 538 млрд руб., а значения за неполные 5 месяцев второго полугодия превысили результат первого полугодия. По прогнозу аналитиков IBC Real Estate совокупный объём инвестиций в столичную недвижимость по итогам этого года может составить 600–650 млрд руб.
IBC Real Estate — лидирующая компания на рынке профессиональных услуг в секторе недвижимости. Компания работает в России и странах СНГ более 25 лет, до 2022 года осуществляла деятельность под брендом JLL и вместе со своими клиентами создавала то, что сейчас является для всех привычным миром коммерческой недвижимости. Мы формировали высокие стандарты качества и продолжаем это делать сегодня.
#IBCREalEstate #СкладскаяНедвижимость #ЛогистическийПаркДмитровский #СКОбухово #СКСаратов #СовременныеФондыНедвижимости #CentralProperties #Ghelamco #A2 #NKGroup #Недвижимость #Инвестиции #Аналитика #Склад #СкладскаяЛогистика #СкладскойКомплекс #Инфраструктура #ЦепиПоставок #Ритейл #Москва #МосковскийРегион
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
