Перейти к основному содержанию

CBRE представила полугодовой прогноз по мировому рынку коммерческой недвижимости

Полное восстановление в сегменте индустриальной и складской недвижимости ожидается после 2021 года

15:13, 25 сентября 2020Александр КондрашовИсточник: Новости логистики
warehouse

Согласно данным Полугодового глобального обзора рынка недвижимости за 2020 год, выпущенного CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, восстановление на рынке коммерческой недвижимости будет отставать от темпов восстановления экономики в целом, однако в большинстве сегментов коммерческой недвижимости оно начнётся уже в этом году и продолжится в 2021 году.

Согласно среднесрочному прогнозу CBRE, несмотря на серьезное воздействие на экономическую активность, вызванное пандемией COVID-19, инвестиции в российскую недвижимость имеют все шансы на восстановление до уровня до начала пандемии, к 2022 году. Динамика восстановления российского рынка будет отражать мировые тренды.

CBRE ожидает, что быстрее всего после вызванного пандемией спада оправится индустриальная, складская и арендная жилая недвижимость. Индустриальная и складская недвижимость выиграет от восстановления рынка электронной коммерции, а арендное жильё — от демографических тенденций, благоприятствующих аренде.

Другим сегментам рынка потребуется больше времени, чтобы адаптироваться к фундаментальным изменениям конъюнктуры. На рынке офисной недвижимости ожидается появление «гибридного» штата сотрудников, работающего как в офисе, так и удаленно. Для полного восстановления в сегменте гостиничной недвижимости потребуется возобновление командировок и групповых поездок. Торговая недвижимость будет адаптироваться к ускоренному развитию электронной коммерции и  к тренду на осознанное потребление, когда из-за пандемии в торговых центрах резко снизилось число спонтанных покупателей и появился тренд на целевые покупки.

«Те удары, которые пандемия нанесла в этом году мировой экономике, оказались мощными и стремительными, но мы настроены на активное восстановление, которое начнётся во второй половине этого года и продлится весь 2021 год», — прокомментировал Ричард Баркхэм, главный экономист CBRE и директор отдела исследваний в Северной и Южной Америке. «В настоящее время разрабатываются дополнительные программы государственного стимулирования, призванные поддержать экономику, но нужно понимать, что потребуются годы, прежде чем уровень активности на рынке коммерческой недвижимости вернется к значениям, предшествовавшим пандемии. Рецессия, вероятно, сохранит процентные ставки на низком уровне в течение нескольких лет, что будет способствовать притоку капитала в коммерческую недвижимость. Создание вакцины значительно ускорит восстановление на рынке недвижимости, но пока мы не можем рассчитывать на это».

Прочность и устойчивость в среде глобальной рецессии. Три надежных источника спроса

Несмотря на наличие краткосрочных встречных препятствий от глобальной рецессии, долгосрочные перспективы для промышленности и логистики (I&L) остаются положительными по трем основным причинам:

1. Электронная коммерция увеличит свою долю в общем объеме розничных продаж, как это было уже более десяти лет, онлайн-продажи станут самым большим катализатором как активности, так и изменений в промышленной недвижимости в следующем цикле. Растущий спрос на товары, покупаемые в Интернете, особенно на продукты питания, вызовет потребность в распределительных объектах гораздо более высокими темпами, чем в текущем периоде. Euromonitor прогнозирует, что процент онлайн-продаж от общего объема розничных продаж в топ-10 стран по проникновению электронной коммерции вырастут до 21% к 2021 году с 17% в 2019 году.

2. Ритейлеры и производители увеличат свой «безопасный запас». Чтобы обеспечить достаточный уровень запасов для быстрого удовлетворения спроса, ритейлеры будут настаивать на том, чтобы поставщики держали более высокие объемы на складе, тем самым увеличивая спрос на складские площади. Индекс производственных запасов Института управления поставками (ISM) вырос до уровня 50,5 в июне.

3. Диверсификация цепочек поставок будет происходить либо по всей Азии, либо за счет переориентации на Северную Америку и Европу. Цепочки поставок, которые зависят от материкового Китая, были нарушены введенными США торговыми тарифами и пандемией COVID-19. Другие факторы, такие как растущие затраты на рабочую силу и проблемы с интеллектуальным капиталом, также могут вытеснить компании из материкового Китая в другие части Азии, Европы, Мексики и даже США, особенно по мере совершенствования автоматизации.

Продажи e-commerce по странам, % от общего объема розничных продаж:

sbre1

Основные, городские логистические центры хорошо поддерживаются в условиях рецессии


Устоявшиеся рынки вблизи крупных населенных пунктов столкнутся с низким риском негативных фундаментальных факторов во время рецессии. Новые логистические центры вблизи морских или внутренних портов будут иметь умеренный риск в краткосрочной перспективе из-за обычно высокого уровня спекулятивного развития (особенно в США), потенциально создающего дисбаланс спроса и предложения. Вторичные и третичные пригородные рынки, которые полагаются на местную экономику, вероятно, испытают наибольшее смягчение во время спада, но могут предоставить институциональным владельцам и инвесторам долгосрочные возможности для получения прибыли.

Электронная коммерция, продукты питания и напитки, медицина и пользователи 3PL стимулируют спрос

К арендаторам, которые представляют низкий риск для портфелей промышленной недвижимости, относятся электронная коммерция, продукты питания и напитки (бакалея), медицинские услуги, поставщики данных и национальные сторонние поставщики логистических услуг (3PL). Эти отрасли были наиболее активными во время пандемии и будут продолжать расширяться в долгосрочной перспективе. В США предпочтение отдается пространственным блокам большего размера. В ближайшие месяцы ожидается увеличение количества сдаваемых в субаренду площадей, т.к. арендаторы временно сокращают свои существующие площади, особенно вблизи портов с меньшим объемом импорта.

Общий спрос на складские помещения в Азиатско-Тихоокеанском регионе в первом квартале оставался стабильным, чему способствовал устойчивый спрос на электронную коммерцию и растущие требования к доставке «последней мили» со стороны компаний, продающих свежие продукты. В Австралии и Большом Токио зарегистрирован всплеск спроса со стороны продуктовых магазинов на краткосрочную аренду для размещения большего количества запасов для онлайн-доставки — эта тенденция, вероятно, сохранится.

Новые поставки поступают в интернет, несмотря на кратковременное замедление темпов нового строительства

Несмотря на относительно короткую приостановку нового строительства на некоторых рынках, большая часть из 74 млн кв. Футов нового предложения в Азиатско-Тихоокеанском регионе в 2020 году будет сдана в соответствии с графиком — на 12% больше, чем в прошлом году.

В США после временной остановки строительство ускорилось в мае, и предварительная продажа составила 35%. Это может оказать незначительное влияние на уровень вакантных площадей. Средняя доля вакантных площадей в США и Европе оставалась относительно низкой, а объем завершенных работ на скользящей 12-месячной основе в процентах от общего объема запасов был относительно умеренным для большинства рынков.

В регионе EMEA логистические компании-арендаторы изменили свои требования к развитию build-to-suit (BTS, строительство по индивидуальному заказу), что снизило количество спекулятивных проектов в стадии строительства.  Растущий спрос на BTS привел к снижению доли вакантных площадей на большинстве европейских рынков. Предложение новых объектов стало еще более ограниченным и привело к росту арендных ставок за последние несколько лет, особенно в городских районах — эта тенденция должна сохраниться и в следующем году.

Завершение работ в процентах от общего объема запасов по сравнению с долей вакантных площадей в разбивке по странам:

cbre2

Новая тема — устойчивость цепи поставок

Пандемия COVID-19 привела к тому, что компании стали чаще применять стратегии «China Plus One» («Китай плюс один») для добавления производственных мощностей за пределами Китая, которые уже начались из-за американо-китайского торгового конфликта и роста стоимости рабочей силы. Повышение устойчивости и непрерывности цепочки поставок в настоящее время является серьезной проблемой и приведет к снижению централизованности источников поставок по мере диверсификации компаний.

Еще до пандемии ожидалось, что доля электронной коммерции в общем объеме розничных продаж будет неуклонно расти в течение следующего десятилетия, а исследования CBRE прогнозируют, что к 2030 году она достигнет 39%.

В APAC эта тенденция значительно ускорилась за последние 12 месяцев, когда Китай и Корея зарегистрировали проникновение электронной коммерции на 24,1% и 41,4% соответственно — рост на 5,5% и 6,4% в годовом исчислении по состоянию на апрель. Пандемия, вероятно, еще больше подтолкнет онлайн-продажи и увеличит спрос на промышленную недвижимость, особенно на современные помещения класса А.
Электронная коммерция и продуктовые ритейлеры еще больше укрепят свои позиции на последней миле и передадут свои дорогостоящие операции на аутсорсинг поставщикам услуг 3PL. Поскольку в ближайшие годы доля электронной коммерции в общем объеме розничных продаж будет расти, арендаторы, возможно, будут готовы платить больше за современные городские распределительные центры, что приведет к увеличению числа проектов реконструкции. 

Омниканальность будет фокусной точкой

Ритейлеры продолжат применять омниканальный подход к распределению, сочетая портфели обычных магазинов с расширяющейся сетью центров распределения электронной коммерции. Это имеет значение для владельцев зданий и инвесторов, которым необходимо будет переместить свои активы в новую реальность объединения торговых и распределительных центров. Многие факторы спроса, которые коррелируют с увеличением продаж в электронной коммерции и последующей потребностью в увеличении запасов, служат хорошим предзнаменованием для старых запасов промышленной недвижимости. Потребность в обратных логистических операциях также будет расти, поскольку все больше ритейлеров и 3PL-провайдеров используют пространство, специально предназначенное для складирования и сортировки возвратов. А для быстрого пополнения фулфилмент-центров потребуется хранение дополнительного «безопасного запаса».

#CBRE #Склад #Аналитика

Прикреплённые файлы:

Поделиться

Комментарии


Строительство логистического центра Wildberries в…

Новые возможности сервиса импортозамещения…

«Это приведет к деформации глобальных цепей…

В Подмосковье произошел пожар на складе Ozon

In Home арендовал 8 000 кв. м складских площадей…

Материалы по теме

Показатель спроса в складском сегменте в 2020 году стал максимальным за всю историю рынка

cbre
Годовой показатель объема сделок по аренде и приобретению складских площадей составил рекордные 1,9 млн. кв. м

В CBRE подвели итоги 2020 года по всем сегментам коммерческой недвижимости и сделали прогноз на следующий год

warehouse
По итогам года ставка капитализации на складские комплексы снизилась с 11% до 10,5%

Covid-19 привел к сокращению объема инвестиций в европейскую недвижимость в III квартале 2020 года

warehouse
Объемы инвестиций в складскую недвижимость выросли на 3% за первые девять месяцев 2020 года

Инвесторы проявляют высокий интерес к складскому сегменту

warehouse
Доля этого сегмента в объеме вложений в III квартале 2020 года была максимальной за последние 5 лет

Новости на почту

Дайджест читают 27 188 профессионалов логистики и управления цепями поставок

Новости на почту

Дайджест читают 27 188 профессионалов логистики и управления цепями поставок