Консалтинговая компания NF GROUP представила прогноз развития рынка складской недвижимости в Московском регионе. Согласно результатам исследования, к 2030 году арендные ставки на склады класса A могут достичь уровня 16 000 руб. за кв. м в год (без учета НДС и OPEX). Даже при негативном сценарии снижение ставок ниже 11 000 руб. за кв. м не ожидается.
При формировании прогноза NF GROUP опирается на макроэкономические сценарии и всесторонний анализ совокупного воздействия внутренних и внешних факторов. Влияние оказывают три ключевых группы. С точки зрения рыночной конъюнктуры значимыми являются рост объема предложения — до 2 млн кв. м в 2025 году, усиление активности крупных арендаторов и изменение структуры спроса.
Среди экономических параметров выделяются снижение темпов прироста ВВП (до 1,6–2,0% в среднесрочной перспективе) и замедление розничного товарооборота.
Дополнительное влияние оказывают развитие онлайн-торговли (с прогнозируемым среднегодовым приростом до 18% к 2028–2030 годам), перестройка логистических цепочек и растущая деловая активность российских производителей.
При этом исследование показывает, что макроэкономические переменные объясняют лишь 40–60% динамики арендных ставок. Существенное влияние оказывают геополитика, регуляторные изменения, а также индивидуальные особенности спроса и поведения арендаторов.
Согласно исследованию NF GROUP, на горизонте ближайших 2–3 лет рынок войдёт в фазу стабилизации. Это период, в котором будет закладываться фундамент для следующей волны роста. Спрос на качественные складские площади сохраняется, а высокая стоимость строительства и ограниченный доступ к заёмному финансированию на фоне высокой ключевой ставки ЦБ будут сдерживать активный рост предложения.
По предварительным итогам I полугодия 2025 года средневзвешенная ставка аренды на складские объекты класса A в Московском регионе составила 12 450 руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX). В сравнении с аналогичным периодом прошлого года ставка выросла на 13%. По итогам I полугодия 2024 года показатель находился на уровне 11 000 руб., а по его итогам вырос до 12 000 руб. Таким образом, с начала года показатель вырос на 4%, что намного ниже темпов роста, отмеченных за предыдущие пару лет.
Для сравнения — за 2023 год ставка выросла на 55% (с 5 500 до 8 500 руб. за кв. м в год), а в 2024 году — на 41% (с 8 500 до 12 000 руб.).
В 2025 году цикл активного роста арендных ставок, который продолжался с 2021 года, может завершиться. Ожидается, что к концу года средняя ставка аренды в Московском регионе может снизиться до 12 000 руб. за кв. м в год, а к 2030 году — достичь 16 000 руб. Даже в негативном сценарии ставка не опустится ниже 11 000 руб.
Динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на классические сухие склады класса А в Московском регионе (руб./кв. м/год, без учета НДС и OPEX)
Источник: NF GROUP
По словам Константина Фомиченко, партнёра NF GROUP, ожидаемое снижение ставок связано с завершением фазы стремительного роста. За этот период рынок освоил свободные площади, а крупные арендаторы — особенно в e-commerce — активно бронировали объекты «с запасом», включая BTS. Сегодня часть помещений возвращается на рынок, в том числе в виде субаренды. «Дополнительное давление оказывает выход на рынок ранее заявленных спекулятивных проектов, что приводит к росту вакантности. По нашим оценкам, доля свободных площадей может достичь 2% к концу 2025 года после почти двух лет нулевого уровня. На этом фоне арендные ставки переходят к стабилизации и могут опуститься до 12 000 руб. за кв. м в год», — отметил он.
По прогнозам NF GROUP, после 2025 года возможно возобновление роста. При условии устойчивого спроса, превышающего объём ввода, ставки могут расти быстрее инфляции — около 8% в год. Тогда к 2030 году ставка может достичь 16 000 руб.
#NFGroup #Склад #КоммерческаяНедвижимость #Аренда #Москва #Прогноз #eCommerce #Аналитика
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
