Рынок в ожидании
«Рынок попал в замкнутый круг, когда сторона спроса выжидает падения ставок, а сторона девелопмента ждёт их повышения в ближайшее время из-за растущих затрат и отказа от спекулятивного строительства. Как только станет очевидно, что общий аккумулированный спрос бизнеса по-прежнему высокий и просто взял паузу на период высокой ключевой ставки, а противовеса в виде нового спекулятивного строительства не появляется — мы увидим очередной рост цен», — прокомментировал Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости Ricci.
Предложение
В I квартале 2025 года в Московском регионе введено 335 тыс. кв. м качественных складских площадей формата big box. Рост обусловлен переносом ряда объектов с конца 2024 года. Объём ввода увеличился в 2,3 раза к аналогичному периоду прошлого года и составил 29% от годового объёма 2024 года.
На весь 2025 год заявлен ввод 2,75 млн кв. м big box складов, из которых 1,86 млн уже законтрактованы. Однако из-за жёсткой ДКП и замедления строительства реальный объём может составить около 2 млн кв. м.
Также планируется ввод до 500 тыс. кв. м в сегменте light industrial (в I квартале уже введено около 20% от прогнозного объёма).
Из введённых объектов:
- 61% — спекулятивные,
- 73% из них законтрактованы к моменту ввода,
- оставшиеся — в стадии подписания договоров.
Ожидается рост доли BTS-проектов (на продажу/аренду для конечных пользователей) с 39% до 52%, что связано с высоким объёмом сделок в 2024 году и сроками реализации около года.
География:
- Южное направление — 56% новых площадей,
- Северное — 23%.
Крупнейшие объекты: - ИП «NK Парк Вешки 2» — 76 300 кв. м
- РЦ «Магнит Подольск» — 68 000 кв. м
- СК «Армада Парк Боброво» — 67 500 кв. м
Спрос
Объём сделок аренды и продажи в I квартале 2025 г. составил 324 тыс. кв. м (–24,5% г/г).
Причины:
- высокая ключевая ставка и дорогие заёмные средства,
- снижение активности e-commerce.
Структурные изменения:
- e-commerce — лишь 16% сделок (в 2022–2024 годах — 32–44%),
- производственные компании вышли на первое место (34%), используя механизмы господдержки (например, промышленная ипотека),
- инвестиционные фонды расширяют интерес к light industrial.
91% сделок — аренда (включая built-to-suite), BTS-аренда — 9%, продажи — всего 9%.
На рынке появляется формат инвестиционных BTS-сделок (строительство под инвестора с договором купли-продажи будущей вещи).
Локации спроса:
- Юго-восток — 38%,
- Юг — 32%.
Средний размер сделки вырос на 7% г/г и составил 17 тыс. кв. м, в том числе за счёт крупных сделок от 20 тыс. кв. м.
Прогноз: снижение спроса до 2 млн кв. м по итогам года (–30% к 2024 г.), если ключевая ставка останется на уровне 17–20%.
Вакансия
На конец I квартала 2025 г. доля свободных площадей в готовых объектах составила 1,6% (в 2 раза выше, чем в конце 2024 г.).
Причины:
- освобождение крупных блоков,
- ввод спекулятивных проектов.
Ожидается рост вакансии из-за вывода ранее запроектированных BTS-объектов и коротких сроков субарендных предложений. Тем не менее, устойчивый спрос удержит показатель на умеренном уровне.
Коммерческие условия
- Средняя ставка аренды: 12 200 руб./кв. м/год (без НДС и OPEX)
- Уровень операционных расходов: 1 800–2 600 руб./кв. м/год
- Цена продажи складов класса A: 85 000–90 000 руб./кв. м (без НДС)
С 2023 года ставки выросли более чем в 2 раза, но с конца 2024 года рост приостановился. На отдельных проектах наблюдается выборочный рост. Также арендаторы начали получать скидки до 10%.
Доходность
Ставка капитализации по-прежнему составляет 13,5%.
Продавцы ориентируются на уровень 11,5–12,5%, покупатели — на 14–15% и выше. В случае взаимного интереса сделки возможны по ставке 13–15%.
#Ricci #Склад #Недвижимость #Аренда #Вакансия #Ecommerce #BTS #ИндустриальнаяНедвижимость #BigBox #LightIndustrial #Москва #МосковскаяОбласть #Аналитика #Консалтинг
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
