По данным совместного исследования NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, на начало II полугодия 2026 года фактическая вакантность — доля площадей, реально доступных для аренды, — в сегменте качественной складской недвижимости Минского региона находится на минимальном, практически нулевом уровне. Даже часть площадей, представленных в открытой экспозиции, то есть публично предлагаемых к аренде, фактически ещё занята действующими арендаторами и выводится на рынок заранее.
При этом значительная часть будущего предложения также остаётся вне открытого рынка. Переговоры по площадям, которые могут освободиться и выйти на рынок в 2027 году, особенно в крупных качественных складских комплексах, начинаются заранее; по части таких помещений уже ведутся активные переговоры либо достигнуты предварительные договорённости с арендаторами.
Объекты класса B у МКАД — не выходят в открытую экспозицию: арендаторов находят в прямых переговорах
Наиболее востребованные компактные склады класса B площадью до 1,5 тыс. кв. м в премиальных локациях непосредственно у МКАД зачастую вообще не выходят в открытую экспозицию. Высокий спрос позволяет находить арендаторов для таких объектов в рамках прямых переговоров ещё до их появления на рекламных площадках.
На фоне высокой востребованности таких площадей в Минском регионе сформировался сегмент складов класса B/B+ вблизи МКАД с наиболее высокими удельными ставками и ценами продажи. В отдельных случаях они сопоставимы с объектами класса А или превышают их по цене продажи за кв. м и уровню арендных ставок.
Собственники — подняли ставки аренды класса B до 24,5 BYN/кв. м в месяц: +25% к уровню 2023 года
В августе 2026 года средняя арендная ставка для складов класса B в пределах трёх километров от МКАД составляет 24,5 BYN/кв. м в месяц без НДС, что на 1,7% выше показателя 2025 года (24,1 BYN/кв. м) и на 25% выше показателя 2023 года (19,6 BYN/кв. м). Максимальная ставка достигает 27 BYN/кв. м в месяц без НДС — на 6,3% выше показателя 2025 года (25,4 BYN/кв. м) и на 22,7% выше показателя 2023 года (22 BYN/кв. м). Для сравнения: в августе 2026 года средняя ставка на склады класса B на расстоянии от трёх до десяти километров от МКАД составляет 20 BYN/кв. м в месяц без НДС — на уровне 2025 года и на 7,5% выше значения 2023 года (18,6 BYN/кв. м).
За последние четыре года разрыв в арендных ставках между двумя локациями существенно увеличился. Если в 2023 году средняя ставка в пределах трёх километров от МКАД превышала показатель зоны от трёх до десяти километров на 5,4%, то в 2025 году ценовая премия составляла 20,5%, а в августе 2026 года достигла 22,5%.
Сравнение арендных ставок складов класса B в Минском регионе по удалённости от МКАД, I пол. 2026 г. Источник: NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP
Продавцы — разогрели цены компактных складов до 930–1 000 USD/кв. м: +40,9% за три года
Одновременно сформировался высокий уровень цен продажи компактных качественных объектов. По состоянию на начало II полугодия 2026 года средняя стоимость складских помещений класса B в пределах трёх километров от МКАД составляет эквивалент 930 USD/кв. м в BYN без НДС — на 13,4% выше показателя 2025 года (820 USD/кв. м) и на 40,9% выше значения 2023 года (660 USD/кв. м). Максимальная стоимость составляет 1 тыс. USD/кв. м — на 9,2% выше показателя 2025 года (916 USD/кв. м) и на 26,6% выше уровня 2023 года (790 USD/кв. м). Наиболее высокие удельные цены характерны для качественных складов класса B площадью около 1–1,2 тыс. кв. м в пределах трёх километров от МКАД: востребованный метраж и близость к кольцевой обеспечивают таким объектам максимальные цены продажи в классе B.
В классе А арендные ставки в 2026 году изменились незначительно по сравнению с 2025 годом. В августе 2026 года средний показатель составляет 23,8 BYN/кв. м в месяц без НДС для объектов со стеллажной системой — на 1,3% выше показателя 2025 года (23,5 BYN/кв. м) и на 13,3% выше показателя 2023 года (21 BYN/кв. м). Для объектов без стеллажной системы ставка составляет 22,5 BYN/кв. м в месяц без НДС — на 2,3% выше показателя 2025 года (22 BYN/кв. м) и на 12,5% выше показателя 2023 года (20 BYN/кв. м).
Девелоперы — планируют ввести 358 тыс. кв. м в 2028 году на фоне дефицита участков у МКАД
По состоянию на начало II полугодия 2026 года фактический объём ввода качественных складских площадей составляет 221,9 тыс. кв. м при плановом показателе на 2026 год в размере 238,6 тыс. кв. м. Крупнейший объём пришёлся на транспортно-логистический комплекс (ТЛК) Wildberries площадью 135 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2025 году объём ввода качественных складских площадей составлял 76,1 тыс. кв. м.
По прогнозу NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, в 2027 году объём ввода качественных складских площадей в Минском регионе может составить 67 тыс. кв. м, а в 2028 году — 358 тыс. кв. м. Совокупный фактический, планируемый и прогнозируемый объём ввода за 2025–2028 годы составляет 739,7 тыс. кв. м (для 2026 года учитывается плановый объём ввода — 238,6 тыс. кв. м).
При этом дальнейшее развитие нового предложения зависит в том числе от доступности земельных участков. По состоянию на начало II полугодия 2026 года в радиусе порядка 10–15 км от МКАД ограничен пул площадок, пригодных для строительства современных логистических комплексов и обеспеченных необходимыми инженерными мощностями. Такие участки активно отслеживаются девелоперами и собственниками ещё на стадии земельных аукционов.
«Рынок качественной складской недвижимости вошёл в фазу ценовой стабилизации. Арендные ставки уже находятся на высоком уровне, поэтому в ближайшей перспективе ключевыми факторами для собственников будут надёжность арендатора, устойчивость спроса и стабильность денежного потока. Для арендаторов, в свою очередь, всё большее значение приобретает ранний поиск площадей: наиболее ликвидные объекты нередко находят арендаторов ещё до выхода в публичное предложение», — отмечает Константин Фомиченко, партнёр NF GROUP.
«В Минском регионе наиболее устойчивый спрос наблюдается в сегменте качественных складов класса B/B+ вблизи МКАД, особенно среди компактных объектов. Именно здесь сформировался сегмент с наиболее высокими арендными ставками и ценами продажи. На ликвидность объектов также влияет ограниченный пул земельных участков в радиусе 10–15 км от МКАД с хорошей транспортной доступностью и необходимыми инженерными мощностями. В результате качественные объекты и площадки в востребованных локациях сохраняют высокую ликвидность», — комментирует Кристина Крупатина, руководитель IQ PROPERTY GROUP.
IQ PROPERTY GROUP — брокерская и консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости Беларуси, работает с 2014 года. Специализируется на складской и индустриальной, офисной, торговой и инвестиционной недвижимости, а также земельных участках под застройку и девелопмент; оказывает услуги собственникам, инвесторам, арендаторам и девелоперам, включая брокеридж, комплексное консультирование, анализ рынка и технический аудит. Компания является партнёром Ассоциации технопарков и субъектов инновационной деятельности.
NF GROUP — один из крупнейших игроков на рынке коммерческой и элитной жилой недвижимости. Компания сопровождает сделки и реализует консалтинговые проекты для девелоперов, инвесторов, арендаторов, собственников и частных клиентов в сегментах складской, офисной, торговой, гостиничной, жилой, загородной, зарубежной и курортной недвижимости. NF GROUP ведёт проекты в России и странах СНГ, развивает присутствие на Ближнем Востоке и в Азии.
#NFGroup #IQPropertyGroup #склады #складскаянедвижимость #вакантность #ставкиаренды #исследование #Беларусь #Минск
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
