Перейти к основному содержанию

Уровень вакансии складского сегмента впервые достиг минимального значения в 2,2% с 2013 года

Доля вакантных площадей достигла 346 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости

15:29, 28 октября 2020Александр КондрашовИсточник: Новости логистики 0 99
warehouse

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги III квартала 2020 года на складском рынке Московского региона. По оценке экспертов, доля вакантных площадей достигла 346 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости (2,2%), став минимальной с 2013 года, когда этот показатель составлял 2,1%. В то же время в структуре нового объема предложения часть собственных проектов возросла на 41 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2016 года и стала наибольшей за последние пять лет. Доля сделок в Московском регионе сохранилась на уровне итогового показателя 2019 года — 56% от совокупного поглощения в России. Наиболее популярным типом сделок стала спекулятивная аренда: на нее пришлось 40% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет 394 тыс. кв. м. Лидером спроса стал сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 43% от общего объема сделок — это самый высокий показатель за все время.

Предложение

  • По итогам III квартала 2020 года общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе достиг 15 797 тыс. кв. м. За прошедшие девять месяцев на рынке было введено в эксплуатацию 592 тыс. кв. м складских объектов.

Динамика ввода складских площадей в Московском регионе

1
  • Наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, — 58%, что соответствует 344 тыс. кв. м. Одним из крупнейших объектов данного типа стал распределительный центр продуктового ритейлера «Глобус» общей площадью 60 тыс. кв. м. Доля собственных проектов возросла на 41 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2016 года и стала наибольшей за последние 5 лет.
  • 34% от общего объема нового предложения, или 203 тыс. кв. м, пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Стоит отметить ввод 16-го и 17-го корпусов логопарка «Сынково» общей площадью чуть более 24 тыс. кв. м.

Динамика распределения введенных объектов по типу строительства 

2

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в I–III квартале 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского региона

Год

Квартал

Название объекта

Девелопер/Собственник

Общая площадь, м2

2020

Q1

Распределительный центр Wildberries
(2-я/3-я очереди)

«А плюс девелопмент»/Wildberries

92 000

2020

Q3

Распределительный центр Глобус

«Глобус»

60 000

2020

Q3

Коломенский завод

PNK Group

47 000

2020

Q2

Логопарк «Софьино», корпус 3.2

«Логопарк Менеджмент»

49 615

2020

Q1

РЦ «Верный»

PLT

44 444

2020

Q1

Логопарк «Быково», корпус Р

«Логопарк Менеджмент»

42 894

2020

Q2

Логистический центр

Lizard

26 971

2020

Q3

Логопарк «Сынково», 16-й и 17-й корпуса

«Строительный альянс»

24 526

Источник: Knight Frank Research, 2020

  • По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года общий объем введенной складской недвижимости на рынке Московского региона составит 800–850 тыс. кв. м.

Вакансия

  • За девять месяцев 2020 года доля вакантных площадей достигла 2,2%, став минимальной с 2013 года, когда доля свободного предложения составляла 2,1%. В абсолютном выражении по итогам III квартала на рынке свободно 346 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости. Помимо высокого спроса на складские площади уменьшению доли вакантных площадей также способствует строительство собственных объектов. 

Доля вакантных площадей

3
  • По итогам III квартала 2020 года на северо-восточном направлении Московского региона отмечено наибольшее предложение свободных площадей в абсолютном значении – чуть более 72 тыс. кв. м, или 8,6% от общего объема предложения на данном направлении. Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении отмечается на юго-западном направлении Московского региона. По итогам III квартала 2020 г. здесь свободно менее 2 тыс. кв. м качественных складских площадей, или 0,1% от общего объема предложения на данном направлении.
  • Ожидается, что к концу 2020 года доля вакантных площадей в регионе сохранится на текущем уровне и составит 2,1-2,2%.

Ставки аренды

  • По итогам девяти месяцев 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости Московского региона составила 4 000 руб./кв. м/год triple net. На юго-западе Московского региона сохранился самый высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды — 4 605 руб./кв. м/год triple net. Высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды обусловлен тем, что на юго-западном направлении основной объем свободного предложения формируется лотами со ставкой аренды 5 000–6 000 руб./кв.м/год triple net в объектах, которые располагаются недалеко от МКАД. Наименьший уровень запрашиваемой ставки аренды отмечается на восточном направлении Московского региона — 3 200 руб./кв.м/год triple net. Ставка аренды на востоке снизилась на 6% по сравнению с итоговым показателем 2019 г., когда она достигала 3 400 руб./кв.м/год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 года сохранится на текущем уровне и составит 4 000 руб./ кв. м/год triple net.

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе 

4

Спрос и распределение сделок

  • Доля сделок в Московском регионе сохранилась на уровне итогового показателя 2019 года – 56% от совокупного поглощения в России. Помимо исторически высокого спроса на складскую недвижимость в Московском регионе, высокий показатель сделок в Москве объясняется так же тем, что на рынке были заключены крупнейшие сделки, например,  аренда по схеме built-to-suit компанией Ozon 130 тыс. кв. м в складском комплексе «Ориентир Запад», аренда по схеме built-to-suit компанией «ВсеИнструменты.ру» 91 тыс. кв. м в «PNK Парк Домодедово» с возможностью расширения до 182 тыс. кв. м.

Динамика распределения сделок по регионам России 

5
  • В I-III кварталах 2020 года общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московском регионе составил 985 тыс. кв. м, что на 14% ниже аналогичного показателя 2019 г., когда объем спроса составил 1 139 тыс. кв. м.
  • Наибольшее количество сделок было заключено на южном направлении Московского региона – 34% от общего объема сделок, или 328 тыс. кв. м. На западном направлении Московского региона прошло 27% от всего объема сделок, или более 255 тыс. кв. м. При этом доля сделок, заключенных на северо-восточном направлении Московского региона, составила 11% от общего объема спроса. Меньше всего активности отмечается на юго-восточном, восточном и северо-западном направлениях: доля сделок со складской недвижимостью на данных направлениях варьируется от 2 до 4%.

Распределение сделок по аренде/покупке по направлению в I-III кварталах 2020 г. 

6
  • Наиболее популярным типом сделок стала спекулятивная аренда: на нее пришлось 40% от общего объема сделок, что в абсолютном значении составляет 394 тыс. кв. м. Крупнейшей спекулятивной сделкой стала аренда компанией Wildberries 46 тыс. кв.м в логопарке «Raven Russia Пушкино», которая была заключена на краткосрочный период.
  • При этом на рынке отмечается рост сделок, заключенных по схеме built-to-suit с последующей арендой. По итогам I–III кварталов 2020 года на сделки подобного типа пришлось 38% от совокупного объема спроса, что на 30 п.п. больше итогового показателя 2019 года, когда она составляла 8% от общего поглощения.
  • Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает, что крупнейшие сделки были заключены представителями онлайн-торговли, что объясняется увеличением их активности в связи с пандемией. Снижение доли спекулятивной аренды и рост доли сделок по схеме built-to-suit обусловлены как невысокой долей вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона, так и наличием особых требований к складским объектам со стороны компаний, представляющих сектор онлайн-торговли и розничного ретейла, которые наиболее активны на рынке в 2020 году.
  • По итогам девяти месяцев 2020 года на покупку готовых зданий пришлось 14% от общего объема сделок, или 139 тыс. кв. м.

Распределение сделок по типу в I-III кварталах 2020 г. 

7
  • Лидером в структуре спроса стал сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 43% от общего объема сделок, что является самым высоким показателем за все время наблюдения за рынком складской недвижимости не только в столичном регионе, но и в России в целом. Доля сделок, заключенных сегментом онлайн-торговли, возросла на 36 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года. Основными потребителями складской недвижимости в Московском регионе из этой сферы стали такие компании, как Ozon (163 тыс. кв. м по итогам трех кварталов), Wildberries (120 тыс. кв. м), «ВсеИнструменты.ру» (чуть более 115 тыс. кв. м).
  • Второе место занял сегмент розничной торговли, объем сделок в котором по итогам III квартала 2020 г. составил 187 тыс. кв. м, или 19% от совокупного поглощения. Доля сделок, заключенных представителями розничной торговли, снизилась на 7 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019 года, когда она достигла 26%.
  • 15%, или чуть более 151 тыс. кв. м, пришлось на дистрибьюторские компании. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка готового здания компанией «Орион» 34 тыс. кв. м в «PNK Парк Пушкино».

Динамика распределния сделок по профилю арендаторов/покупателей

8

Примеры крупнейших сделок, заключенных в Московском регионе в 2020 г.

Год

Квартал

Арендатор

Сфера деятельности компании

Объект/расположение

Общая площадь, кв.м

Тип сделки

2020

Q3

Ozon

Online-торговля

«Ориентир Запад»

130 436

BTS аренда

2020

Q3

«ВсеИнструменты.

ру»

Online-торговля

«PNK Парк Домодедово»

91 000

BTS аренда

2020

Q2

X5 Retail Group

Розничная торговля

Логопарк «Новая Рига»

89 384

BTS аренда

2020

Q3

Wildberries

Online-торговля

Логопарк «Пушкино»

46 000

Аренда

2020

Q3

IDS Borjomi Russia

Производство

«PNK Парк Северное Шереметьево»

45 020

Продажа

2020

Q2

X5 Retail Group*

Розничная торговля

«Север-4»

43 800

BTS аренда

2020

Q2

Marvel Logistics*

Транспорт и логистика

«PNK Парк Валищево»

40 578

BTS продажа

               

* Сделка с участием Knight Frank

  • По словам Константина Фомиченко, на рынке продолжается восстановление деловой активности, снижение которой отмечалось в первом полугодии на фоне карантинных мер. Таким образом, по итогам года общий объем спроса на качественные складские объекты может достигнуть 1,2–1,3 млн кв. м. При этом в структуре спроса кардинальных изменений не ожидается.

#KnightFrank #Склад #Аналитика

Добавить комментарий

Электронная почта используется только для уведомлений и не будет видна другим.

Поделиться

Материалы по теме

Предварительные итоги III квартала рынка складской недвижимости

По прогнозам Knight Frank, объем сделок до конца 2020 года может достигнуть 800 тыс. кв. м, что почти в 3,5 раза больше, чем в 2019 году

По итогам 2020 года в России будет введено на 13% меньше складской недвижимости, чем в 2019 году

warehouse
Объем качественной складской недвижимости достиг 29 млн кв. м

Fix Price инвестирует в строительство логистического центра площадью 68 тыс. кв. м в Краснодаре

ТЛЦ класса А будет расположен вдоль автомагистрали М4 «Дон»

ГК Uvenco арендовала 5 тыс. кв. м в офисно-складском комплексе GS Park

warehouse
Комплекс класса В+ GS находится на Волгоградском проспекте

Новости на почту

Дайджест читают 30 045 профессионалов логистики и управления цепями поставок

Новости на почту

Дайджест читают 30 045 профессионалов логистики и управления цепями поставок